Recht van erfdienstbaarheid steeg door verkrijgende verjaring?

De rechtbank deed onlangs uitspraak in een interessante zaak betreffende een burengeschil. De bewoners van enkele naast elkaar gelegen huizen maken al jarenlang gebruik van een steegje die van de straat tussen twee huizen door naar de achterom van de huizen loopt. De eigenaar van de steeg wil dit gebruik stoppen vanwege geluidsoverlast. Hebben de bewoners door verjaring een recht van erfdienstbaarheid verkregen? Thomas van Vugt, advocaat verbintenissenrecht, bespreekt de zaak.

Buren maken gebruik van steeg van eisers

Eisers in deze zaak zijn eigenaar van een woning en een steeg die tussen hun woning en de woningen van de buren loopt. De steeg is in 1990 afgesloten van de openbare weg door middel van een toegangspoort. De buren hebben allemaal van eisers een sleutel gekregen van deze poort zodat zij via de poort een achter de woningen gelegen voetpad kunnen bereiken. Deze achterom wordt met name gebruikt om fietsen naar de achtertuin te brengen en om afvalcontainers naar de straatkant te brengen op de ophaaldagen.

Burenruzie: geluidsoverlast door vuilcontainers

Tussen eisers en de buren is en verschil van mening ontstaan over het gebruik van de steeg. Eisers klagen over geluidsoverlast door met name het verplaatsen van de vuilcontainers door de steeg. Zij eisen in een rechtbankprocedure een declaratoir vonnis Een vonnis waarmee de rechter door middel van een zogenaamde verklaring voor recht een rechtsverhouding tussen partijen vaststelt.
» Meer over declaratoir vonnis verklaring voor recht dat er geen recht van erfdienstbaarheid op de steeg rust en een verbod op gebruik van de steeg door de buren.

Buren recht op erfdienstbaarheid door verjaring?

In de procedure stellen de buren dat er door verjaring Verjaring betekent dat een rechtsvordering door verloop van een bepaalde tijd niet langer in rechte afdwingbaar is.
» Meer over verjaring verjaring een erfdienstbaarheid van weg Het recht om van andermans grond gebruik te mogen maken
» Meer over erfdienstbaarheid van weg erfdienstbaarheid van weg is verkregen omdat al sinds 1975 door de bewoners gebruik wordt gemaakt van de steeg. (In deze zaak geldt het oude Burgerlijk Wetboek (BW) omdat de steeg al werd gebruikt voor de invoering van het nieuwe BW in 1992). Op grond van het oude BW konden alleen “voortdurende en zichtbare” erfdienstbaarheden door verjaring worden verkregen (dat is tegenwoordig anders, zie hieronder). Door deze regel is de verkrijging van een erfdienstbaarheid van een weg door verjaring onmogelijk: een “recht van weg” (het recht om gebruik te maken van het pad van iemand anders) wordt niet voortdurend wordt uitgeoefend. De Rechtbank stelt dat de buren dus geen recht van erfdienstbaarheid hebben verkregen.

Buurweg: een rechtsfiguur uit het verleden

Vervolgens beroepen de buren zich op het in het oude BW geregelde “buurweg”: hiervan is sprake indien meer buren gezamenlijk een weg tot uitweg gebruikten en die weg door de eigenaar ook uitdrukkelijk of stilzwijgend tot buurweg is bestemd. De Rechtbank stelt vast dat hiervan sprake was. Ook voor 1992 gebruikten de buren de steeg al om naar hun achterom te gaan. De eigenaar heeft dit gebruik niet alleen gedoogd maar ook uitdrukkelijk toegestaan door de buren een sleutel van de later aangebrachte poort te verstrekken. De rechtbank wijst de vorderingen van de eisers in conventie af en wijst de vordering van de buren in reconventie (een verklaring voor recht dat de steeg een buurweg is, bestemd voor het gebruik als voetpad en het vervoer van een rijwiel of rolcontainer) toe.

Verkrijgende verjaring: goede trouw vereist

Onder het oude recht kon een recht van erfdienstbaarheid (ook wel recht van overpad Het recht om van andermans grond gebruik te mogen maken.
» Meer over recht van overpad recht van overpad) niet worden verkregen door verjaring. In het huidige BW geldt een andere regeling. Een bezitter te goeder trouw die een zaak onafgebroken drie jaar in zijn bezit heeft, verkrijgt het recht op die zaak. Met andere woorden, hij wordt dan eigenaar. Dit heet “ verkrijgende verjaring Een bezitter te goeder trouw kan door een onafgebroken bezit van drie of tien jaar verkrijgen.
» Meer over verkrijgende verjaring verkrijgende verjaring”: door tijdsverloop wordt iemand die eerst alleen bezitter was, rechthebbende op dat goed. Bij registergoederen zoals erfdienstbaarheden geldt een periode van 10 jaar onafgebroken bezit (of gebruik).

AMS Advocaten bij burengeschillen en erfdienstbaarheid

De buren in deze zaak gebruikten de steeg weliswaar al meer dan 10 jaar, de Rechtbank achtte dat er geen sprake was goeder trouw. Er was geen akte Een ondertekend geschrift, bestemd om tot bewijs te dienen.
» Meer over akte akte van vestiging van een erfdienstbaarheid of andere aanwijzing dat de buren erop mochten vertrouwen dat zij een recht van erfdienstbaarheid hadden. Voor meer vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met ons kantoor.