Roerend of onroerend? En wat maakt het uit?

De Hoge Raad heeft zich in een arrest van 9 maart 2012 uitgelaten over de vraag of een water woning wordt aangemerkt als schip en daarmee in beginsel een roerende zaak Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn.
» Meer over roerende zaak roerende zaak is.  Over deze materie is al eerder een (inmiddels; standaard) arrest gewezen, het zogenaamde Portacabin-arrest. De Hoge Raad oordeelt in dit nieuwe geval min of meer in lijn met voornoemd arrest. Advocaat vastgoedrecht Marco Guit legt uit. 

Wat is onroerend en wat roerend?

De Hoge Raad diende zich dus uit te laten over de vraag of de betreffende waterwoning (de “Marina”) roerend of onroerend was. Uitgangspunt voor het onderscheid tussen roerend en onroerend is artikel 3:3 BW. Dit artikel bepaalt dat als onroerend wordt aangemerkt: de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn – een restcategorie, dus.

Waterwoning: roerend of onroerend ?

In deze zaak was in geschil of de waterwoning als onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerende zaak diende te worden beschouwd. De waterwoning bestaat uit een betonnen caisson (drijflichaam) dat is bevestigd aan twee palen met twee dubbele beugels die langs deze palen vrij op en neer kunnen bewegen met de waterstand. De beugels zijn met bouten aan het drijflichaam bevestigd. De palen zijn ongeveer 15 meter lang en zijn 7 meter in de ondergrond gedreven. De voorzieningen voor elektriciteit, telefoon, water, gas en riool zijn met flexibele verbindingen en snelkoppelingen aangesloten aan de vaste aansluitingen aan de wal.

Schip is een roerende zaak

De Hoge Raad stelt eerst vast dat een zaak die blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft, moet worden aangemerkt als schip in de zin van artikel 8:1 BW. In dat kader verwijst de Hoge Raad naar zijn eerdere uitspraak (HR 15 januari 2010, LJN BK 9136) waarin de Hoge Raad overwoog dat een schip in het algemeen een roerende zaak is. Dat wil niet zeggen dat op een schip geen hypotheek kan worden gevestigd. Dat kan immers op registergoederen zodat een ingeschreven schip kan worden bezwaard met een recht van hypotheek.

Moet een waterwoning kunnen drijven?

De klacht van de belastingdienst was onder meer gericht op de stelling dat de waterwoning geen zelfstandig drijfvermogen heeft en dat de bevestiging aan de palen moet voorkomen dat het gaat kantelen. Volgens de Hoge Raad rechtvaardigt dat niet de conclusie dat de waterwoning niet zou zijn bestemd om te drijven en/of drijft in de zin van artikel 8:1 BW. De Hoge Raad maakt lijkt ruimte te laten voor de mogelijkheid dat een schip onroerend kan zijn, maar in welke gevallen dat dan is geeft de Hoge Raad niet aan.

Bestanddeel van een onroerende zaak

Het tweede anker waar de belastingdienst voor gaat liggen heeft betrekking op de stelling dat de waterwoning bestanddeel is van het recreatiepark waar de waterwoning ligt. De belastingdienst doet daarmee een beroep op artikel 3:4 BW, waarin is bepaald dat al hetgeen volgens de verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, wordt gezien als bestanddeel van die zaak. De Hoge Raad oordeelt hierover als volgt:

“Bij de beantwoording van de vraag of de Marina’s bestanddeel in de zin van artikel 3:4 BW van een onroerende zaak zijn, dient niet het recreatiepark als mogelijke hoofdzaak in aanmerking te worden genomen, maar – voor iedere afzonderlijke marina – de grond onder en naast die marina. Daarbij kan de verkeersopvatting alleen in aanmerking worden genomen in de gevallen dat onzekerheid bestaat of die marina kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd (zie HR 31 oktober 1997, nr. 16404, LJN ZN2478, NJ 1998/97, onderdeel 3.3, letter d). Dit is geen aspect dat zelfstandige beoordeling behoeft naast de vraagpunten waarop het arrest HR 15 januari 2010, nr. 07/13305, LJN BK9136, BNB 2010/80, betrekking heeft”.

Dat de verkeersopvatting alleen in aanmerking kan worden genomen in de gevallen waarin onzekerheid bestaat of de Marina kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd, is in lijn met het Portacabin-arrest Standaardarrest van de Hoge Raad over de vraag wanneer een zaak door natrekking onroerend is geworden.
» Meer over portacabin-arrest Portacabin-arrest. Aangezien de Hoge Raad al heeft vastgesteld dat de Marina roerend is en dus niet duurzaam met grond is verenigd zijn de verkeersopvattingen hier niet van belang.

Definitie van een schip

Hoewel het een uitspraak van de belastingkamer van de Hoge Raad betreft, is deze uitspraak van belang voor de civiele praktijk. De Hoge Raad verduidelijkt immers wanneer een zaak roerend is. Hoewel roerende zaken een wettelijke restcategorie zijn, oordeelt de Hoge Raad toch dat nu juist voldaan is aan de (specifieke) definitie van een schip, de betreffende zaak dus een schip is, en daarmee dus ook (in beginsel) roerend is.

Advocaat vastgoedrecht in Amsterdam

Het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken is onder meer van belang is de financieringspraktijk (verpanding van woonboot is bv. mogelijk) en de faillissementspraktijk en komt veelal aan de orde bij de beantwoording van de vraag wie zich op de opbrengst van zo’n zaak kan verhalen. Immers, onroerende zaken kunnen niet worden verpand; daarop kan alleen een hypotheek gevestigd. Vanuit fiscaal oogpunt is het onderscheid tussen roerend en onroerend onder meer van belang voor de vraag of de betreffende zaak onderhevig is aan onroerendezaakbelasting (OZB).