Schadevergoeding voor winkeliers VillaArenA wegens wanprestatie

In 2010 oordeelde het hof dat de ontwikkelaar van VillaArenA wanprestatie had gepleegd jegens de winkeliers. De ontwikkelaar had beloofd dat zij de publiekstrekker “Kunst van het Wonen” zou realiseren, maar dit dienstencentrum kwam er nooit. De schade moet worden vergoed. Die is nu vastgesteld in een zogenoemde schadestaatprocedure Een gerechtelijke procedure die na de hoofdprocedure volgt waarin enkel de omvang van de schade wordt vastgesteld.
» Meer over schadestaatprocedure schadestaatprocedure. De rechtbank wijst schadevergoedingen toe variërend van € 8.205 tot bijna € 500.000,-. Advocaat vastgoedrecht Thomas van Vugt licht de uitspraak toe.

Realisatie KvhW overeengekomen met ontwikkelaar

De feiten in deze zaak liggen als volgt. gedaagde De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde.
» Meer over gedaagde Gedaagde in de procedure, OMC, heeft woonwinkelcentrum Villa ArenA in 1998 ontwikkeld en de winkelruimtes verkocht aan onder andere eisers. Met eisers is vervolgens overeengekomen dat OMC de publiekstrekker “Kunst van het Wonen” (hierna: KvhW) zou realiseren. In dit dienstencentrum zou niets worden verkocht, een compromis met de retaileigenaren die het winkeloppervlak te groot vonden worden. KvhW zou 10% van het totale vloeroppervlak in beslag nemen. Maar OMC heeft KvhW nooit gerealiseerd. In plaats daarvan zijn er twee andere woonwinkels in de ruimte gevestigd. De winkeliers lijden hierdoor schade.

Exploitatieschade: lagere bedrijfsopbrengsten

De oorzaken voor de exploitatieschade Het verlies van een ondernemer op de mogelijkheid met de exploitatie winst te behalen.
» Meer over exploitatieschade exploitatieschade zijn volgens eisers de volgende:

a) Villa ArenA trekt minder bezoekers dan het geval zou zijn als KvhW wel was gerealiseerd, en

b) de in de voor KvhW bestemde ruimtes gevestigde winkels hebben de andere winkels concurrentie aangedaan.

Wat betreft het lagere bezoekersaantal overweegt de rechtbank dat KvhW in betekenisvolle mate een succes zou zijn geweest als zij was gerealiseerd. Het ging immers onbetwist om een publiekstrekker. Hoewel het aantal misgelopen bezoekers niet nauwkeurig is vast te stellen, acht de rechtbank de berekening van de deskundigen, uitgaande van 10% van het totale aantal bezoekers, redelijk. Immers, KvhW zou ook 10% van het winkeloppervlak in beslag hebben genomen.

Schadestaatprocedure: vaststelling van schade

Een schadestaatprocedure is een aparte procedure die enkel gaat over de vaststelling van schade. De aansprakelijkheid De gehoudenheid van een persoon of bedrijf om schade ontstaan uit een onrechtmatige daad of wanprestatie te vergoeden.
» Meer over aansprakelijkheid aansprakelijkheid van een partij staat al vast. Soms kan het in ingewikkelde of langlopende procedures handig zijn eerst een definitief oordeel te krijgen over de aansprakelijkheid voordat er -soms aanzienlijke- kosten voor deskundigen worden gemaakt met betrekking tot de schadeberekening.  De rechtbank stelt voorop dat de schade concreet moet worden begroot. De werkelijke financiële toestand van elke eiser De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde. Dit in tegenstelling tot de eiser, de partij die het initiatief tot de rechtszaak heeft genomen en daartoe door een gerechtsdeurwaarder een dagvaarding heeft laten betekenen aan de gedaagde.
» Meer over eiser eiser moet dus worden vergeleken met de geschatte financiële toestand waarin zij zou hebben verkeerd als KvhW wel zou zijn gerealiseerd. In deze zaak worden er twee schadeposten aangevoerd: exploitatieschade en vastgoedschade De schade die een eigenaar van een onroerend goed lijdt wegens lagere verhuur- of verkoopopbrengsten.
» Meer over vastgoedschade vastgoedschade.

Vastgoedschade: lagere verhuur- of verkoopopbrengst

De rechtbank volgt een berekeningswijze die is gebaseerd op historische waardeontwikkeling van (commercieel) vastgoed. Hieruit volgt dat er alleen dan sprake is van vastgoedschade als eisers de winkelruimtes in de periode tot en met 2010 voor een lagere huur hebben verhuurd of tegen een lagere prijs hebben verkocht dan met KvhW het geval zou zijn geweest. Deze schade wordt aan de hand van de individuele omstandigheden per eiser berekend. De eigenaren die de winkelruimte van meet af aan zelf hebben geëxploiteerd komen niet aanmerking voor vastgoedschade (maar wel exploitatieschade).

Hebben eisers een schadebeperkingsplicht?

Tot slot heeft OMC nog opgeworpen dat eisers hun schade hadden moeten beperken door dan maar zelf KvhW te realiseren. Dat verweer wordt door de rechtbank verworpen. Het was gezien de hoge kosten niet redelijk dit van eisers te verwachten. De rechtbank wijst schadevergoedingen toe in de grootte variërend van € 8.205 tot bijna € 500.000.