Schending mededelingsplicht verkoper: ontbinding koopovereenkomst

De rechtbank Haarlem heeft zich onlangs in kort geding uitgelaten over de ontbinding van een koopovereenkomst ter zake van een onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerend goed (het ging om een woning/winkel). De koper stelde dat er sprake was van ernstige funderingsschade waarover de verkoper hem niet had ingelicht. In de uitspraak passeert een aantal belangrijke onderdelen van het vastgoedrecht de revu, zoals de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper. Vastgoed advocaat Thomas van Vugt legt uit.

Advocaat eist nakoming in kort geding

De verkoper vorderde dat de voorzieningenrechter koper op straffe van verbeurte van een dwangsom zou veroordelen het registergoed af te nemen, en wel onder de voorwaarden waaronder koper het had gekocht. De verkoper vorderde dus nakoming van de koopovereenkomst. De koper voerde als verweer aan dat hij van zijn contractuele verplichtingen was bevrijd, doordat hij de koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst buitengerechtelijk had vernietigd wegens dwaling, althans had ontbonden wegens non-conformiteit Non-conformiteit houdt in dat een verkochte zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.
» Meer over non-conformiteit non-conformiteit van het verkochte. In een kort geding zoals het onderhavige komt het dus neer op de vraag of op voorhand voldoende aannemelijk is dat het beroep van de koper op vernietiging of ontbinding van de koopovereenkomst in een bodemprocedure De gerechtelijke procedure waarin een geschil definitief wordt beslist.
» Meer over bodemprocedure bodemprocedure kans van slagen heeft.

Dwaling bij aangaan overeenkomst

Bij dwaling is er sprake van een verkeerde voorstelling van zaken. Een overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet – of niet op dezelfde voorwaarden – zou zijn gesloten, is wegens dwaling vernietigbaar indien de wederpartij De tegenpartij in een procedure of de partij met wie een contract is gesloten.
» Meer over wederpartij wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten, aldus artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b van het Burgerlijk Wetboek.

Mededelingsplicht verkoper

Ter onderbouwing van het beroep op dwaling voerde de koper aan dat de verkoper zijn mededelingsplicht had geschonden door geen melding te maken van de ernstige gebreken aan de fundering van het registergoed. Pas nadat de koopovereenkomst was gesloten, werd het koper duidelijk dat de gevels van het pand met stempels waren gestut. In het kort geding stelde koper dat hij de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou zijn aangegaan, indien hij een juiste voorstelling van zaken had gehad en dat het ontbreken daarvan te wijten was aan een schending van de mededelingsplicht door de verkoper.

Onderzoeksplicht koper

De verkoper was het daar niet mee eens, vond dat de koper zich niet op dwaling kon beroepen en eiste dus nakoming van de koopovereenkomst. De verkoper wees de voorzieningenrechter erop dat op de website van het makelaarskantoor pand stond dat “het pand dient te worden aangepakt”. De verkoper vond dat hij er van uit mocht gaan dat de koper al vóór het sluiten van de koopovereenkomst bekend was met de van buiten zichtbare scheurvorming in de gevels en de geplaatste stempels. Daarbij kwam nog eens, aldus verkoper, dat de koper een professionele vastgoedhandelaar was, dat hij het registergoed kennelijk ongezien had gekocht en dat hij het pand had gekocht voor een zeer lage koopprijs. De verkoper vond dus dat de koper zijn onderzoeksplicht had geschonden.

Rechter: verkoper voldeed niet aan mededelingsplicht

De rechter was niet onder de indruk van dit verweer en oordeelde: “Nu de fundering een essentieel onderdeel van het registergoed betreft, rustte naar het oordeel van de voorzieningenrechter op verkoper terzake een mededelingsplicht en had het op zijn weg gelegen om het funderingsgebrek reeds bij het in de verkoop zetten van het registergoed te vermelden. Op de foto’s op de website van de makelaar wordt daarover echter niets vermeld. Weliswaar wordt in algemene bewoordingen gesteld dat “het pand dient te worden aangepakt”, maar die enkele mededeling is in dit verband onvoldoende.” De voorzieningenrechter vond ook niet dat de koper zijn onderzoeksplicht had geschonden. De rechter vond het bovendien onredelijk dat iemand die zijn mededelingsplicht heeft geschonden (de verkoper) ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de dwalende partij onderzoek had dienen te verrichten naar feiten waarover diegene nu juist informatie had kunnen en moeten geven.

AMS Advocaten: uw advocaat vastgoedrecht

De advocaten van advocatenkantoor AMS Advocaten in Amsterdam hebben veel ervaring in het adviseren en procederen op het gebied van het vastgoed. Onze advocaten zijn sterk betrokken bij de zaken van hun cliënten, werken met korte lijnen en bieden scherpe tarieven.