Rechter beveelt sloop studentenhuis door overlast

Een vastgoedondernemer bouwt in de tuin van een van zijn panden een studentencomplex van vier verdiepingen. Daarvoor heeft hij van de gemeente Groningen een bouwvergunning gekregen. De omwonenden ervaren echter enorme overlast van de studenten en stappen naar de rechter. Advocaat vastgoed – en burenrecht Marco Guit bespreekt het vonnis.

Vastgoedbelegger startte bouw na bouwvergunning

De gedaagde De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde.
» Meer over gedaagde gedaagde in deze zaak, Veldboom Beleggingen, is een bedrijf dat zich richt op beleggingen in vastgoed. Zij is eigenaar van een pand in Groningen met daarachter een garage. De garage bevindt zich als het ware in de tuin van het pand, naast of achter de tuinen van de rondom gelegen panden. In maart 2014 krijgt Veldboom een bouwvergunning om op de garage drie etages aan te brengen. Zij wil daarin studenten gaan huisvesten. Tegen de vergunningverlening is door de omwonenden geen bezwaar gemaakt, zodat Veldboom in mei 2014 met de bouw is begonnen. Verschillende omwonenden zijn toen gaan protesteren en hebben geëist dat de bouw zou worden gestaakt, maar Veldboom heeft de bouw voortgezet. Er wonen inmiddels 16 studenten in het complex, waarvan het merendeel in het nieuw opgetrokken gebouw.

Omwonenden: studentenhuis moet afgebroken worden

Diverse omwonenden ervaren enorme overlast van de studenten en het gebouw. Niet alleen wordt licht weggenomen, is er in plaats van uitzicht op de binnentuinen nu uitzicht op een enorme blinde muur, maar bovendien maken de studenten tot diep in de nacht herrie. Zes omwonenden starten daarom een procedure en vorderen dat het gebouw wordt afgebroken. Ter illustratie van de overlast leggen ze een dik dossier vast van bij het gemeentelijk meldpunt binnengekomen klachten.

Rechter vindt de hinder door studenten onrechtmatig

De rechter oordeelt dat het verboden is om vanaf een erf onrechtmatige hinder toe te brengen aan de eigenaren van een ander erf. Daarvan is in dit geval echter wel sprake, omdat licht, lucht en uitzicht wordt weggenomen door de opbouw. Maar bovendien blijkt dat de in het gebouw gehuisveste studenten ernstige overlast veroorzaken voor hun buren, welke overlast een rechtstreeks gevolg is van het feit dat het complex direct achter de bestaande bebouwing is opgetrokken. Met de bouw van het complex is dus een situatie gecreëerd die onafwendbaar overlast met zich brengt voor de omwonenden.

Belangen niet goed afgewogen bij vergunningverlening

Het verweer van Veldboom dat zij een vergunning had voor het bouwen van het complex en daartegen geen bezwaar is gemaakt, is bij de beoordeling van de vordering in deze zaak niet van doorslaggevend belang. De rechtbank overweegt namelijk dat haar niet is gebleken dat bij de vergunningverlening de belangen van de omwonenden en de kans op overlast bewust is meegewogen. Volgens de rechtbank mocht Veldboom er daarom niet zonder meer op vertrouwen dat hij, als hij gebruik zou maken van de verleende vergunning, niet onrechtmatig Ieder handelen of nalaten dat in strijd is met een wet of met de maatschappelijke betamelijkheid.
» Meer over onrechtmatig onrechtmatig zou handelen jegens de omwonenden.

Studentencomplex moet worden afgebroken

De rechter bepaalt daarom dat het complex moet worden afgebroken. Het vonnis wordt echter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zodat de afbraak pas moet plaatsvinden als in een eventueel hoger beroep is beslist, of als geen hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep hoger beroep wordt ingesteld binnen de daarvoor geldende termijn.