Tegenstem in VVE kan misbruik van recht opleveren

Binnen Vereniging van Eigenaren (VVE) Het zelfstandige besluitorgaan waarin alle appartementseigenaren van een gebouw zijn vertegenwoordigd.
» Meer over vereniging van Eigenaren (VVE) vereniging van eigenaren (VvE’s) worden nogal wat burenruzies uitgevochten. In een uitspraak van de kantonrechter in Haarlem ging het om een zaak waarbij een lid van een VvE met een meerderheid ongemotiveerd een aantal voorstellen verwierp. Een besluit van de VvE kan worden vernietigd door een uitspraak van de kantonrechter van de plaats waar het gebouw is gelegen. Een verzoek tot vernietiging moet worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennisgenomen of heeft kennis kunnen nemen. Advocaat vastgoedrecht Hidde Reitsma legt uit. 

Wanneer is sprake van misbruik van bevoegdheid?

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat misbruik van bevoegdheid niet is toegestaan. Een bevoegdheid kan onder meer worden misbruikt door deze uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden, met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of wanneer, gelet op de belangen van de betrokken partijen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid Een bron van ongeschreven objectief recht waaraan mensen zich moeten gedragen jegens elkaar.
» Meer over redelijkheid en billijkheid redelijkheid en billijkheid niet tot uitoefening van het recht had kunnen worden gekomen.

Misbruik stemrecht lid vereniging van eigenaren

Het uitoefenen van het stemrecht van een lid van een vereniging van eigenaren kan ook misbruik van bevoegdheid Misbruik van een op zichzelf bestaande bevoegdheid. Of hier sprake van is hangt af van de concrete omstandigheden.
» Meer over misbruik van bevoegdheid misbruik van bevoegdheid opleveren. Of sprake is van misbruik van bevoegdheid Misbruik van een op zichzelf bestaande bevoegdheid. Of hier sprake van is hangt af van de concrete omstandigheden.
» Meer over misbruik van bevoegdheid misbruik van recht bij de uitoefening van stemrecht (meestal zal dit zijn: een meerderheidsstem)  hangt wel steeds af van alle omstandigheden van het geval. Onder meer de belangen van degene die zijn stem uitoefent spelen een rol, alsook de achterliggende omstandigheden (zoals de aard en de onderwerpen van het besluit waar het om gaat, de belangen van de andere partijen, de gegeven motivering door degene die de stem uitbrengt, et cetera).

Advocaat kan besluit VVE laten vernietigen

Een stem die is uitgebracht in strijd met de redelijkheid en billijkheid (dus waarbij sprake is van misbruik van recht) kan niet zonder meer buiten beschouwing worden gelaten. De kantonrechter van de plaats waar het  gebouw is gelegen kan een besluit van (een orgaan van) de VVE vernietigen in de hiervoor beschreven procedure, die dus snel (binnen een maand!) moet worden gestart. De kantonrechter heeft echter niet de bevoegdheid te bepalen dat de uitgebrachte (meerderheid) stem buiten beschouwing dient te worden gelaten: de rechter kan enkel het besluit vernietigen (in dit geval was dat het besluit om een aantal voorstellen niet aan te nemen). De kantonrechter kan een verworpen besluit in principe niet alsnog nemen.

Vervangende machtiging lid VVE

Wel kan de kantonrechter in bepaalde gevallen een vervangende machtiging verlenen. Dat kan in een aantal gevallen waarbij een eigenaar voor het verrichten van een handeling medewerking of toestemming van zijn mede-eigenaars nodig heeft. Die medewerking of toestemming kan worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter, die kan worden verleend indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond is geweigerd of degene die haar moet geven zich “niet verklaart”.

Meerderheid stemrechten vereniging van eigenaren

In de casus die voorlag aan de rechtbank Haarlem was sprake van een eigenaar met een meerderheid van de stemrechten in de VVE-vergadering, die zonder enige motivering tegen een voorstel stemde. De kantonrechter oordeelde dat het enkele feit dat de stem geheel ongemotiveerd werd uitgebracht (dat wil zeggen: zonder dat enige verklaring voor de stem werd gegeven) reeds meebracht dat de uitgebrachte stem in strijd met redelijkheid en billijkheid was gedaan, en dus moest worden vernietigd. Dat gaat mijns inziens erg ver. Bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van misbruik van rechten spelen alle omstandigheden van het geval een rol. De rechter die hierover oordeelt moet steeds gemotiveerd aangeven waarom het gebrek aan motivering in dit specifieke geval misbruik van recht oplevert.

Na vernietiging een nieuw VVE-besluit nemen

De vereniging van eigenaars zal normaal gesproken in een nieuwe vergadering nogmaals moeten trachten het besluit te nemen. Het is dus niet zo dat het bestuur van de VVE ter vergadering een uitgebrachte stem direct buiten beschouwing kan laten. Aan vernietiging van het besluit moet de rechter te pas komen. Wat nu als de meerderheidsstem in de volgende vergadering weer tegenstemt en nu met motivering? Dan zal opnieuw de vraag moeten worden gesteld of de uitgebrachte stem misbruik van rechten oplevert. Als de eigenaar zijn stem nu wel motiveert, moet de rechter die vraag geheel opnieuw beoordelen.

AMS Advocaten: advocaat voor vereniging van eigenaren

Het vernietigen van een besluit van een VvE kan dus nog niet voorkomen dat een patstelling ontstaat: als de partij met de meerderheidsstem telkens weer tegenstemt, zal de rest van de vereniging uiteindelijk in een civiele procedure (een bodemprocedure De gerechtelijke procedure waarin een geschil definitief wordt beslist.
» Meer over bodemprocedure bodemprocedure of, voor de hand liggender, een kort geding) moeten vorderen dat het de partij met de meerderheidsstem wordt verboden om zijn stemrecht zodanig uit te oefenen dat het besluit niet kan worden genomen. Het is jammer dat de kantonrechter in de vernietigingsprocedure niet (ook) kan bepalen dat het besluit wel op een bepaalde manier geacht moeten worden te zijn genomen. Dat zou een hoop geharrewar en geruzie kunnen voorkomen.