Vastgoedhandelaar wil van koop af na foute voorlichting bank

Het is aan de orde van de dag: banken die woningen verkopen via een veiling Een openbare verkoop.
» Meer over veiling veiling om zich te verhalen op de opbrengst daarvan. De bank moet daarbij zorgvuldig te werk gaan en proberen een zo hoog mogelijke prijs te realiseren. Dat mag niet ten koste gaan van een koper die zo een kat in de zak koopt. Advocaat procesrecht en executierecht Thomas van Vugt bespreekt een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin de vraag centraal stond of een bank zich redelijk genoeg had opgesteld bij een veiling Een openbare verkoop.
» Meer over veiling executieveiling.

Executoriale verkoop van de woning

Een bank mag een woning waar een hypotheek op rust op een veiling verkopen als de kredietnemer achter loopt met het betalen van de hypotheekrente. De kredietnemer en de bank hebben belang bij een zo hoog mogelijke opbrengst, omdat zo een eventuele restschuld  zo laag mogelijk wordt. De koper die de woning op de veiling van de bank koopt, wil daarentegen geen kat in de zak kopen en een eerlijke prijs betalen. Dat gaat soms mis. In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden onlangs geoordeeld dat de bank (de SNS Bank) niet zorgvuldig genoeg handelde.

Taxatierapport in opdracht van de bank

De eigenaar had een forse achterstand in betaling aan rente en aflossing opgelopen, en SNS heeft daarop de executoriale verkoop in gang gezet. De bank trachtte de woning onderhands te verkopen, en kwam daarbij tot de conclusie dat de eigenaren de woning zeer onprofessioneel hadden verbouwd. Uiteindelijk werd de woning executoriaal geveild, waarbij de woning door de notaris werd omschreven als ‘afbouwwoning’.  Het leek alsof de eigenaren ‘hamer en zaag hadden laten vallen waren vertrokken’, aldus de notaris.

Koper beroept zich op dwaling

De koper vond dat dit te rooskleurig was omschreven. De woning was immers in opdracht van de bank getaxeerd, en daaruit volgde dat de woning onprofessioneel was verbouwd. De koper wilde eerder al in de woning kijken maar de notaris die de veiling voorbereidde, zei dat hij geen sleutels had. Vlak na de koop ontdekte de koper de slechte staat van de woning en wilde van de koop af. De bank weigerde daaraan mee te werken en kort daarna werd de woning geleverd. De advocaat van de koper vordert bij de rechtbank Almelo vernietiging van de koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst. De koper vastgoedhandelaar stelde dat hij de woning nooit gekocht zou hebben als hij geweten had van de slechte staat van de werkzaamheden. De rechtbank benoemde drie deskundigen om zich uit te laten over de slechte staat van de werkzaamheden. Die deskundigen oordeelden dat de executiewaarde van de woning € 175.000,– bedroeg, terwijl de koper € 265.000,– betaald had. Toch wees de rechter in Almelo de vordering van de advocaat van de koper af.

Bank moet beter informeren

De koper ging in hoger beroep bij het hof Arnhem-Leeuwarden. Het hof oordeelde dat de bank de vastgoedhandelaar beter had moeten inlichten. Vóór de veiling had de bank aan de koper moeten melden dat geen sprake was van een ‘afbouwwoning’, maar van een woning waarbij het te verwachten was dat de verbouwingswerkzaamheden van zo’n slechte staat waren dat dit nog zo’n € 100.000,- zou kosten om alles op te knappen. Op de bank als verkoper rustte de zogenoemde zorgplicht dit mee te delen. De bank mocht niet verwachten van de koper dat hij intensief onderzoek zou doen voorafgaand aan de koop, door bijvoorbeeld op zoek te gaan naar de sleutels. Dat lag immers op de weg van de notaris die de veiling voorbereidde. Het hof ontbond de koopovereenkomst. De bank moest de koopprijs aan de koper terugbetalen.

Vragen over de executoriale verkoop door banken?

De advocaten van AMS Advocaten hebben een ruime ervaring op het gebied van procesrecht en uitwinning van zekerheden. Per geval dient te worden bekeken of de bank met een zekerheidsrecht, voldoende zorgvuldigheid in acht neemt indien tot een verstrekkende maatregel zoals verkoop van een woning wordt overgegaan.