Verkeerd vloeroppervlak op Funda? Zo berekent de rechter de schade!

Makelaars die zijn aangesloten bij de NVM, VBO of VastgoedPro zijn verplicht om de meetinstructie te volgen die is gebaseerd op de NEN-2580-norm. Die norm schrijft voor wat meetelt voor het netto-gebruiksoppervlak van de woning. Als de makelaar de meetinstructie niet volgt en een verkeerd oppervlak vermeldt op Funda, kan hij jegens de koper aansprakelijk zijn voor de schade die daarvan het gevolg is. Advocaat vastgoedrecht Thomas van Vugt legt aan de hand van een recent arrest van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch uit.

Funda-advertentie vermeldt te hoog vloeroppervlak

In de zaak waarin het Hof kort voor Kerst vorig jaar uitspraak deed, kochten de kopers een woning die op Funda stond met een vloeroppervlak van 200 vierkante meter. De koopsom bedroeg € 363.000,-. Kort voor de levering kregen de kopers het vermoeden dat het vloeroppervlak niet klopte. Daarom hebben ze een taxatie laten doen. Daaruit bleek dat er sprake was van een vloeroppervlak van slechts 160 vierkante meter en een marktwaarde van € 350.000,-.

Verkoper gaat vrijuit…

In de meeste model-koopcontracten is bepaald dat als er een afwijking is in een vermeld vloeroppervlak, de koper daaraan geen rechten kan ontlenen jegens de verkoper. Die bepaling stond ook in de koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst in de procedure die aan het Hof voorlag. De verkoper ging dus vrijuit.

…makelaar aansprakelijk

Echter, dit ontslaat de makelaar er niet van om de meetinstructie te volgen. Het uitgangspunt is dat kopers erop mogen vertrouwen dat makelaars die gebonden zijn aan de meetinstructie, deze ook daadwerkelijk volgen. Het Gerechtshof bepaalde zelfs dat de mededelingen op Funda en in de brochure, dat de oppervlaktes ‘indicatief’ waren en dat er geen rechten aan konden worden ontleend, onvoldoende waren om van dat uitgangspunt af te stappen. Een dergelijke standaardmededeling is namelijk onvoldoende om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat kopers mogen hebben dat de makelaar de verplichte meetinstructie volgt, aldus het Hof. En als de makelaar de meetinstructie niet volgt, is dat onrechtmatig Ieder handelen of nalaten dat in strijd is met een wet of met de maatschappelijke betamelijkheid.
» Meer over onrechtmatig onrechtmatig jegens de koper. De makelaar moet dan de schade vergoeden die daarvan het gevolg is.

Berekening schade: verschil koopsom en marktwaarde

De kopers hebben in deze zaak (onder andere) aangevoerd dat hun schade moet worden begroot door uit te gaan van de prijs per vierkante meter (de koopsom gedeeld door 200 vierkante meter), vermenigvuldigd met 40 vierkante meter (het verschil tussen het opgegeven en werkelijke vloeroppervlak). Het Gerechtshof gaat daar echter niet in mee. Weliswaar is het vloeroppervlak een van de factoren die de prijs van de woning bepalen, maar niet de enige. Daarom ligt het volgens het Hof voor de hand, zoals ook de rechtbank in eerste aanleg bepaalde, dat de betaalde koopsom wordt vergeleken met de marktwaarde op het moment van aankoop.

Rechtbank benoemt deskundige, Gerechtshof schat de schade

De door de rechtbank benoemde deskundige kwam op een marktwaarde van € 364.000,- op het moment van aankoop. Onder meer tegen die vaststelling hebben de kopers in hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep hoger beroep een grief gericht. Het Gerechtshof gaat daarin mee en overweegt dat de deskundige niet heeft gemotiveerd hoe hij tot deze prijs is gekomen. Daarom passeert het Hof het deskundigenbericht Soms moet er in de procedure advies worden ingewonnen bij een deskundige, bijvoorbeeld een accountant of een makelaar. De rechter kan zo'n deskundigenadvies op verzoek van een partij of ambtshalve bevelen.
» Meer over deskundigenbericht deskundigenbericht. Als gevolg daarvan kan de schade niet nauwkeurig worden vastgesteld en heeft het Gerechtshof die vervolgens geschat.

Omdat de taxateur van de kopers tot een waarde van € 350.000,- kwam, is het Gerechtshof er bij het maken van de inschatting van uitgegaan dat de waarde daar in elk geval niet onder zal liggen. Vervolgens schat het Hof in dat kopers, als zij over de juiste informatie zouden hebben beschikt en op basis daarvan zouden hebben onderhandeld, een prijs van € 353.000,- zouden hebben betaald.

Hof veroordeelt makelaar tot schadevergoeding

Daarom veroordeelt het Gerechtshof de makelaar om de kopers het verschil tussen de betaalde koopsom en de geschatte marktwaarde te betalen.