Vordering tot verdeling van een gemeenschap: hoe werkt het?

Mensen die gezamenlijk eigenaar zijn van een goed of goed Goederen zijn alle zaken en alle vermogensrechten.
» Meer over goed goederen zijn deelgenoten in een gemeenschap. De gemeenschap is in de wet geregeld doch de interpretatie van deze regels leidt soms tot discussie. Zoals in een recente zaak die door de Hoge Raad werd besloten. In het arrest was de vraag of de mede-eigenaren van een perceel grond zelfstandig bevoegd zijn om hun aandeel in een stukje daarvan te verkopen aan een derde? Advocaat vastgoedrecht Thomas van Vugt licht aan de hand van deze zaak de gemeenschap toe.

Onverdeeld aandeel in een gemeenschappelijk perceel

In de procedure betrof de gemeenschap een perceel grond met drie eigenaren (deelgenoten). Naast het perceel was door eiseres in de procedure een villa gebouwd. Deze villa was voor een klein stuk (hierna: het betwiste stuk grond) op het gezamenlijke perceel van de deelgenoten gebouwd. Eiseres was met twee deelgenoten overeengekomen dat zij hun aandeel in het betwiste stuk grond (2/3 aldus van dit stuk) aan eiseres zouden verkopen. De gedaagde De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde.
» Meer over gedaagde gedaagde in de procedure, de andere deelgenoot, weigerde dit.

Vordering tot verdeling bij de rechtbank

Eiseres heeft bij de rechtbank een vordering tot verdeling ingesteld. Zij verzoekt de rechtbank het onverdeelde 1/3e aandeel van gedaagde in het betwiste stuk grond tegen betaling aan haar toe te bedelen zodat zij ten behoeve van de villa de volledige eigendom Het het meest omvattende recht dat men op een zaak kan hebben. Eigendom is het recht om over een zaak (stuk grond, voorwerp, hoeveelheid geld enz.) naar eigen goeddunken te beschikken.
» Meer over eigendom eigendom heeft van het stuk betwiste grond. Zij heeft recht en belang bij de vordering, aldus eiseres. Gedaagde voert aan dat eiseres niet rechtsgeldig eigenaar is geworden van het 2/3e aandeel in het betwiste stuk grond. Voor deze overdracht Overdracht is het overdragen van een recht (indien het een recht van eigendom betreft: in eigendom) aan een ander.
» Meer over overdracht overdracht was geen toestemming van gedaagde verkregen.

Deelgenoot vrij om over zijn aandeel te beschikken

De Hoge Raad overweegt dat iedere deelgenoot in beginsel vrij over zijn aandeel in een gemeenschappelijk goed kan beschikken. Dit betekent dat een deelgenoot zijn aandeel mag verkopen of bezwaren. Er kunnen echter contractueel uitzonderingen worden gesteld aan deze hoofdregel. Voorts is iedere deelgenoot bevoegd zelfstandig beheershandelingen betreffende het gemeenschappelijk goed te verrichten. Denk aan het plegen van onderhoud of algemene handelingen die geen uitstel kunnen lijden. Handelingen die niet het beheer betreffen, zogenaamde beschikkingshandelingen, kunnen alleen door de deelgenoten gezamenlijk worden verricht.

Beschikkingshandelingen: alleen deelgenoten gezamenlijk bevoegd

De hoge Raad vervolgt dat het verkopen van een gedeelte van een gemeenschappelijk stuk grond met zich meebrengt dat het desbetreffende gedeelte wordt afgesplitst van het grotere geheel. Dit gedeelte dient ten behoeve van de overdracht te worden aangewezen als afzonderlijk te individualiseren zaak. Een dergelijke aanwijzing betreft het gemeenschappelijke perceel als geheel en dient daarom te worden aangemerkt als een beschikkingshandeling waartoe de deelgenoten uitsluiten tezamen bevoegd zijn. De conclusie is dat eiseres inderdaad niet het rechtmatige eigendom heeft verkregen van het 2/3 aandeel in het betwiste stuk grond. Haar vordering tot verdeling wordt dus afgewezen.

Uitsluiting verdeling door de rechter

Iedere deelgenoot kan een verdeling van de gemeenschap vorderen. Als door een verdeling de belangen van de andere deelgenoot/deelgenoten ernstig worden getroffen en deze getroffen belangen groter zijn dan het belang dat door de verdeling is gediend, kan de rechter de verdeling tegenhouden. Hij kan op een vordering van de benadeelde deelgenoot een verdeling voor een periode van 3 jaar uitsluiten. Na deze periode kan een verdeling opnieuw worden uitgesloten als daar aanleiding toe is.

Wijze van verdeling gemeenschap

De deelgenoten zijn vrij te bepalen hoe zij het gemeenschappelijk goed verdelen. Uitgangspunt is dat iedere deelgenoot goederen met een waarde die overeenkomt met die van zijn aandeel in de gemeenschap verkrijgt. Bij een gemeenschappelijk kudde schapen is verdeling relatief eenvoudig. Ieder krijgt een aantal schapen corresponderend met zijn aandeel in de gemeenschap. Bij de verdeling van een onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerend goed zal ofwel dit goed moeten worden verkocht waarna de deelgenoten de netto-opbrengst delen, ofwel een deelgenoot wordt door de andere deelgenoten uitgekocht.

AMS Advocaten bij geschillen over gemeenschapsverdeling

Komen de deelgenoten er niet uit bij een verdeling, dan kan de rechter worden gevraagd de (wijze van) verdeling vast te stellen (zoals in casu het geval was). De rechter kan bijvoorbeeld ook een overbedeling opleggen. Dan wordt een aandeel van een deelgenoot toebedeeld aan een andere deelgenoot onder de verplichting de eerste financieel te compenseren. Voor een vordering tot verdeling bij de rechter heeft u een advocaat nodig. AMS Advocaten kan u hierbij adviseren en deze procedure voeren. Neem voor meer informatie contact met ons kantoor op.