Wanneer matigt de rechter een contractuele boete?

In bijna iedere koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst met betrekking tot een woning staat een boetebepaling. Als de koper het gekochte niet kan afnemen omdat hij de financiering niet rond krijgt zal hij een beroep doen op het financieringsvoorbehoud De mogelijkheid voor een koper om de ontbinding van een koopovereenkomst in te roepen als hij zijn financiering niet rond krijgt.
» Meer over financieringsvoorbehoud financieringsvoorbehoud. Als er geen financieringsvoorbehoud is gemaakt of als de koper verzuimt er (tijdig) een beroep op te doen, wordt er een aanzienlijke boete verbeurd. Maar die boete kan soms worden gematigd. Advocaat vastgoedrecht Thomas van Vugt legt uit.

Koopovereenkomst: boetebeding

In een  zaak die onlangs voorlag aan de Hoge Raad ging het om het volgende. Eind augustus 2007 is tussen een koper en een verkoper een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij een woning is verkocht voor een bedrag van € 210.000,–. De koopovereenkomst was gebaseerd op een model overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst die is vastgesteld door de NVM, De Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis. Het betreft een in de praktijk zeer veel gebruikt model. Het NVM model laat de hoogte van de boete ter bepaling aan partijen. In de koopovereenkomst is bepaald dat de koper de koopovereenkomst kon ontbinden indien hij uiterlijk op 18 september 2007 geen hypothecaire geldlening (of een aanbod daartoe) had verkregen. Ondanks het feit dat de koper op 18 september 2007 geen financieringstoezegging had, heeft hij geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden. De notaris heeft vervolgens namens de verkoper met succes de overeengekomen boete van 10% opgeëist bij Nationale Borg. Tussen Nationale Borg en de koper is vervolgens een afbetalingsregeling van € 300,– per maand overeengekomen.

Contractuele boete matigen

De advocaat van de koper dagvaardt de verkoper en vordert dat de overeengekomen boete wordt gematigd tot nihil (nul). De koper legt daaraan ten grondslag dat het niet kunnen meewerken aan de overdracht Overdracht is het overdragen van een recht (indien het een recht van eigendom betreft: in eigendom) aan een ander.
» Meer over overdracht overdracht hem niet kan worden toegerekend in de zin van artikel 6:92 lid 3 BW en dat toepassing van het boetebeding Een beding dat bij een zeker tekortschieten (een handelen, of een nalaten) de schuldenaar verplicht tot betaling van een geldsom of een andere verplichting.
» Meer over boetebeding boetebeding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechtbank heeft de vorderingen echter afgewezen en het hof heeft het dat vonnis bekrachtigd. Volgens het hof staat artikel 6:92 lid 3 BW niet in de weg aan het inroepen van het boetebeding nu het niet afnemen van de woning vóór of op 29 oktober 2007 een tekortkoming Alle gevallen waarin hetgeen de schuldenaar verricht in enig opzicht achter blijft bij hetgeen de verbintenis vergt, ongeacht of deze handelwijze de schuldenaar toerekenbaar is of niet.
» Meer over tekortkoming tekortkoming is die aan koper kan worden toegerekend. Dat koper geen financiering heeft kunnen verkrijgen is een omstandigheid die voor zijn risico komt, aldus het hof. Daar komt volgens het hof nog eens bij dat koper het financieringsvoorbehoud had kunnen inroepen ter afwending van de risico’s die voor hem waren verbonden aan het niet kunnen verkrijgen van de benodigde financiering.

Boetebeding: prikkel tot nakoming

Zoals blijkt uit de formulering van artikel 6:91 BW kan een boetebeding verschillende functies hebben. Het beding kan strekken tot vergoeding van de schade of enkel tot aansporing tot nakoming over te gaan. Het Nederlandse Recht aanvaardt dus beide functies van het boetebeding: schade fixatie en prikkel tot nakoming. Gelet op dit uitgangspunt kan een boete van € 21.000,–, 10% van de overeengekomen koopsom, in verhouding tot de door verkoper geleden schade niet als buitensporig worden aangemerkt volgens het hof, ook als ervan moet worden uitgegaan dat deze schade veel lager is dan € 21.000,–. Van belang is nog dat het boetebeding deel uitmaakt van de door NVM, mede in overleg met consumenten organisaties opgestelde standaard overeenkomst die in het overgrote deel van de gevallen waarin sprake is van verkoop van een onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerende zaak van de ene particulier en de andere particulier, wordt gehanteerd. De koper had nog aangevoerd dat betaling van € 21.000,– aan de Nationale Borg tot zijn financiële ondergang zou leiden, maar het hof gaat voorbij aan de financiële penibele situatie waarin koper zich stelt te bevinden, omdat dat een omstandigheid is die voor zijn eigen rekening komt en koper in dit kader bovendien onvoldoende concrete gegevens heeft overgelegd. De enkele omstandigheid dat hun gezamenlijke netto maandinkomen € 2.775,– bedraagt kan, indien onjuist, niet tot een ander oordeel leiden.

Matiging van een boete

Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW kan een overeenkomen boete door de rechter op verzoek van de schuldenaar worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Zoals ook het hof heeft onderkend noopt deze maatstaf de rechter tot terughoudendheid, aldus de Hoge Raad. De rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend en niets verhinderd de rechter in dat verband gewicht toe te kennen aan de hoedanigheid van partijen. Het gaat dus om een totaaloordeel waarbij de verschillende omstandigheden in onderling verband moeten worden bezien.

Advocaat bij ontbinding koopovereenkomst

De vastgoedrecht advocaten van advocatenkantoor AMS Advocaten in Amsterdam hebben veel ervaring in het adviseren en procederen op het gebied van het vastgoed en de ontbinding van een koopovereenkomst. Onze advocaten zijn sterk betrokken bij de zaken van hun cliënten, werken met korte lijnen en bieden scherpe tarieven.