Due diligence: leg omvang onderzoek goed vast!

Participaties kopen in buitenlandse vastgoedprojecten of in hardhout plantages: het is een riskante manier van beleggen. Reden temeer dat van de beleggingsmaatschappij mag worden verwacht een deugdelijk due diligence onderzoek uit te voeren naar de projecten waarin wordt geïnvesteerd. Maar hoe uitgebreid moet zo een onderzoek zijn? In een recente procedure twistten investeerders en de beleggingsmaatschappij over deze vraag. Advocaat contractenrecht Hidde Reitsma bespreekt het oordeel van de rechtbank.

Beleggen in vastgoedproject VS liep in de soep

In deze zaak hadden investeerders via beleggingsmaatschappij Westplan geld gestoken in een vastgoedproject van een Amerikaanse ontwikkelaar. De ontwikkelaar bleek achteraf niet zo betrouwbaar als zijn nette voorkomen deed vermoeden. Het vastgoedproject kwam niet van de grond, de ontwikkelaar nam de benen en de investeerders waren hun geld kwijt.

Investeerders: due diligence onderzoek niet deugdelijk

De investeerders rekenen Westplan aan dat zij voorafgaand aan de investering geen deugdelijk due diligence onderzoek hadden uitgevoerd. In het Investeringsoverzicht is bepaald dat Westplan dit onderzoek zal verrichten. Volgens Westplan heeft er wel degelijk een vooronderzoek naar de investeerder plaatsgevonden hetgeen niets verontrustends naar voren bracht. Er was geen reden te twijfelen aan de solvabiliteit en geloofwaardigheid van de investeerder, aldus Westplan.

Inhoud due diligence onderzoek contractueel bepaald

De rechtbank overweegt dat de inhoud en de reikwijdte van het door Westplan uit te voeren due diligence onderzoek en de in verband houdende verplichtingen van Westplan worden bepaald door het Investeringsoverzicht. Dit overzicht bepaalt alleen dat Westplan pas na volle tevredenheid van Westplan, over de daar genoemde onderwerpen zal overgaan tot investering. Volgens de rechtbank kon er pas sprake zijn van volle tevredenheid als zodanige duidelijkheid was verkregen over de onderzochte onderwerpen. Zodat daarmee een goede inschatting van de aan de investering klevende risico’s kon worden gemaakt.

Onderzoek tot volle tevredenheid verricht?

De vraag is nu of Westplan tevreden mocht zijn met het door haar verrichte onderzoek. De rechtbank meent van wel. Westplan heeft in haar zakelijke netwerk en bij enkele banken navraag gedaan naar de reputatie van de ontwikkelaar. Geen van de benaderde betrokkenen twijfelde aan Westplan. De ontwikkelaar is ten aanzien van enkele andere projecten zijn verplichtingen wel volledig nagekomen. De investeerders wijzen nog op mediaberichten waarin over de slechte reputatie van de ontwikkelaar is geschreven. Doch deze berichtgeving dateert van ver na het due diligence onderzoek.

Westplan gehouden tot beperkt onderzoek

De investeerders hebben tot slot nog aangevoerd dat zij zijn misleid. Als zij hadden geweten hoe beperkt het due diligence onderzoek zou zijn geweest, dan hadden ze nooit de investering gedaan. De rechtbank verwerpt ook deze klacht. Het was aan Westplan om het due diligence onderzoek naar eigen inzicht uit te voeren. Dat de investeerders dachten dat er uitgebreider onderzoek zou worden gedaan, maakt niet dat Westplan onvoldoende onderzoek heeft gedaan. Deze verwachting van investeerders kan niet worden gegrond op het Investeringsoverzicht.

AMS Advocaat bij due diligence onderzoek

Uit deze uitspraak blijkt niet alleen hoe belangrijk het is om een deugdelijk due diligence onderzoek te verrichten bij grote investeringen, maar ook hoe belangrijk het is om de randvoorwaarden van een dergelijk onderzoek vast te leggen. Neem voor meer informatie over dit onderwerp gerust contact op met ons kantoor.