Economisch eigendom bestaat niet

Zo’n 30 jaar geleden was het heel gebruikelijk dat vastgoed een andere ‘economische’ eigenaar had dan de juridische eigenaar. Dat gebeurde vaak om overdrachtsbelasting te besparen. Hoewel sinds 1995 ook economische eigendomsoverdracht onderworpen is aan heffing van overdrachtsbelasting, komt advocaat verbintenissenrecht Hidde Reitsma in de praktijk toch nog regelmatig de figuur van economisch eigendom Het het meest omvattende recht dat men op een zaak kan hebben. Eigendom is het recht om over een zaak (stuk grond, voorwerp, hoeveelheid geld enz.) naar eigen goeddunken te beschikken.
» Meer over eigendom eigendom tegen. Over het economische eigendom bestaan veel misverstanden.

Eigendom is alleen juridisch eigendom

De figuur van ‘economisch eigendom’ kent geen plek in het Nederlands Burgerlijk Wetboek (BW). De wetgever heeft er bewust voor gekozen. Om juridisch eigendom van onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerend goed te verkrijgen (of beter: van een registergoed) is een notariële akte Een ondertekend geschrift, bestemd om tot bewijs te dienen.
» Meer over akte akte vereist, die ook is bestemd tot verkrijging van dat eigendom, en die is ingeschreven in het openbare register (het kadaster). Economisch eigendom kan dan ook niet worden ingeschreven in het kadaster. Het economische eigendom is niets meer dan een verbintenisrechtelijke aanspraak tegenover de juridisch eigenaar. Als gesproken wordt over economisch eigendom duidt het op het bestaan van afspraken die rechten en plichten scheppen tussen de juridische eigenaar en de ‘economische eigenaar’.

Economisch eigendom: koop met recht op gebruik en levering

In de meeste gevallen is economisch eigendom vormgegeven als een afspraak tussen de juridische eigenaar en de economische eigenaar, waarbij de economische eigenaar het onroerend goed koopt, maar nog niet geleverd krijgt. Ook als de economische eigendomsoverdracht is vastgelegd in een authentieke akte Authentieke akten zijn akten in de vereiste vorm en bevoegdelijk opgemaakt door ambtenaren, aan wie bij of krachtens de wet is opgedragen op die wijze te doen blijken van door hen gedane waarnemingen of verrichtingen.
» Meer over authentieke akte notariële akte, wordt de economische eigenaar nog geen juridische eigenaar. Die akte is dan immers niet bestemd tot (juridische) levering. Als het goed is heeft de notaris dat ook expliciet in de akte opgenomen (om misverstanden daarover te voorkomen).

Koopprijs voldaan, recht op levering

Soms wordt de koopprijs al voldaan en heeft de economische eigenaar dus te allen tijde een onvoorwaardelijk recht op levering. Als de koopprijs nog niet is voldaan, kan een betalingsregeling zijn opgenomen, of een algemene bepaling dat deze nog verschuldigd is gebleven. De prijs kan al bepaald zijn, of afhankelijk zijn gesteld van een taxatie in de toekomst.

Koopprijs gelijk gesteld aan financiering

Ook ziet men wel dat de koopprijs gelijk wordt gesteld aan een bestaande financiering (hypotheek) en dat de koper de koopprijs niet in geld moet voldoen, maar moet voldoen door (1) overneming van de bestaande hypotheekschuld, en (2) door de verplichtingen van de juridisch eigenaar jegens de bank als zijn eigen verplichtingen te voldoen. De economische eigenaar gaat dan de rente (en aflossing) betalen als ware dat zijn eigen verplichtingen. Omdat voor overname van de hypotheekschuld medewerking van de bank nodig is, kan bepaald zijn dat de economische eigenaar zich moet inspannen om die hypotheek over te nemen.

Volmacht strekkende tot gebruik en levering

In veel gevallen bevat de akte van economische eigendomsoverdracht een verstrekkende volmacht De bevoegdheid die een volmachtgever verleent aan een ander, de gevolmachtigde, om in zijn naam rechtshandelingen te verrichten.
» Meer over volmacht volmacht die de verkoper aan de koper verleent. Die volmacht houdt in dat de koper het goed kan gebruiken en daarover kan beschikken als ware hij eigenaar, alsmede dat de koper de verkoper kan vertegenwoordigen bij de juridische eigendomsoverdracht (de levering) van het goed. Bepaald kan zijn dat die volmacht zowel ‘privatieve werking’ (dat wil zeggen: uitsluitende werking, zodat ook de volmachtgever de vertegenwoordigingshandeling niet meer kan verrichten) heeft, alsmede dat die volmacht onherroepelijk is en niet eindigt door de dood van de volmachtgever. Dergelijke bepalingen hebben in principe werking, maar niet onbeperkt.

Het economische eigendom in geval van overlijden verkoper

In geval van faillissement van de volmachtgever zal de volmacht altijd eindigen. Dat is voor de koper van economisch eigendom dan dus een groot probleem, dat niet valt te voorkomen anders dan door voor faillissement juridisch eigendom naar zich toe te halen. Een ander voorbeeld van een situatie waarin een onherroepelijke volmacht werking kan missen, is dat de volmachtgever overlijdt en dat zijn nalatenschap wordt vereffend en negatief blijkt te zijn. Ik schreef al eerder over dit onderwerp.

Negatieve nalatenschap en economisch eigendom

Een nalatenschap kan in Nederland niet failliet worden verklaard. Toch moet een negatieve nalatenschap (een nalatenschap die meer schulden dan bezittingen kent), die door tenminste een erfgenaam beneficiair is aanvaard, of waarbij door de rechter een vereffenaar is benoemd, wel in hoge mate als een faillissement worden behandeld. Schuldeisers kunnen hun vorderingen in dat geval niet meer individueel op de nalatenschap verhalen, maar moeten hun vorderingen indienen bij de erfgenamen of de door de rechter benoemde vereffenaar. De vereffenaar, op zijn beurt, heeft de wettelijke plicht de goed Goederen zijn alle zaken en alle vermogensrechten.
» Meer over goed goederen van de nalatenschap te verkopen om daarmee de schulden van de nalatenschap zoveel mogelijk te kunnen voldoen. Bij die voldoening dient hij schuldeisers gelijk te behandelen.

Verhouding onherroepelijke volmacht en taak vereffenaar

In een dergelijke situatie botst de positie van een onherroepelijk gevolmachtigd economisch eigenaar dus met die van de vereffenaar/erfgenamen. Volgens het systeem van de volmacht blijft de volmacht van kracht ondanks de dood van de volmachtgever, maar bij een negatieve nalatenschap moeten de erfgenamen of de vereffenaar de goederen van de nalatenschap verkopen. Daarbij is zelfs bepaald dat de bevoegdheid van de erfgenamen/vereffenaar exclusief is. Ik ben van mening dat in een dergelijk geval de onherroepelijke volmacht niet langer kan worden gebruikt, en in elk geval op verzoek van de vereffenaar/erfgenaam door de rechtbank zonder meer buiten werking kan worden gesteld.

Economisch eigendom: schijnveiligheid

Uit het bovenstaande blijkt al dat economisch eigendom geen eigendom is en in verschillende situaties de economische eigenaar met lege handen achter kan laten. In het faillissement van de juridische eigenaar zou het goed in zijn boedel vallen. Ook bij overlijden van de juridische eigenaar zal de economische eigenaar te maken kunnen krijgen met de erfgenamen en de vereffenaar. Denk daarom goed na voordat u in een constructie van economisch eigendom stapt. In vrijwel alle gevallen lijkt het gunstiger ook de juridische eigendom over te dragen, of om af te zien van koop.

Advocaat voor advies over economisch eigendom

De advocaten van AMS hebben veel ervaring met zowel economisch eigendom als negatieve nalatenschappen en faillissementspraktijk, en zijn u graag van dienst indien u een vraag of een probleem heeft dienaangaande.