Kan bank zorgplicht schenden door woning te veilen?

Het is inherent aan executieveilingen dat huizen op een veiling Een openbare verkoop.
» Meer over veiling veiling weggaan voor een bedrag lager dan de marktwaarde. Mede als gevolg daarvan ontstaat dan vaak een restschuld. Die restschuld moet in beginsel aan de hypotheekverstrekker (veelal een bank) worden terugbetaald. De bank heeft in de executiefase (d.w.z. de fase waarin de bank een woning veilt) echter niet helemaal vrij spel. Ook in die fase heeft de bank zorgplicht De verplichting van een opdrachtnemer om de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen.
» Meer over zorgplicht zorgplicht. Advocaat Thomas van Vugt, gespecialiseerd in geschillen met banken, bespreekt een recente uitspraak van de rechtbank die over de zorgplicht in de executiefase gaat.

Beslag OM, opzegging hypotheek

In dit specifieke geval had het Openbaar Ministerie beslag op de woning gelegd in verband met het bestaan van strafrechtelijke verdenkingen tegen de eigenaar. Uit de van toepassing zijnde voorwaarden van de bank blijkt dat de bank de hypothecaire lening mocht opeisen als er langer dan 30 dagen beslag op de woning ligt.

Opeising hypotheek door bank toelaatbaar

De rechtbank vond dat de omstandigheid dat door het Openbaar Ministerie beslag op de woning was gelegd voldoende reden vormde voor de bank om de hypotheek te mogen opeisen. De beslaglegging maakte volgens de rechtbank namelijk aannemelijk dat de financiële positie van de eigenaar financieel wankel werd, zodat de bank haar rechten zoveel als mogelijk veilig mocht stellen. Opeising van de hypotheek diende dat doel en was hier zo bezien dus toelaatbaar volgens de rechtbank.

Zorgplicht bank in de executiefase

Zodra de bank de hypotheek heeft opgezegd en de hypotheeksom vervolgens niet binnen afzienbare tijd wordt terugbetaald, mag de bank in principe de woning veilen. Ook in die fase van veiling heeft de bank een zorgplicht: de bank mag haar veiling bevoegdheid niet zo uitoefenen dat zij daarbij vermijdbaar nadeel berokkend voor de woningeigenaar. Ook tijdens het executietraject moet de bank rekening houden met de belangen van de eigenaar. Die belangen komen er op neer dat een woningeigenaar geen nadeel zou moeten ondervinden die zou kunnen worden vermeden. De handelwijze van de bank moet dus ook rekening houden met de belangen van de eigenaar.

Bank koopt woning zelf op veiling

Hoe verliep de executiefase hier? Op de veiling zelf werden geen biedingen gedaan. Vaak zie je dan dat de bank zelf een openingsbod doet om de veiling aan te zwengelen. In dit geval deed de bank een openingsbod van € 450.000,=. Dit was veel lager dan de executiewaarde: die was getaxeerd op € 625.000,=. Omdat niemand verder bood, besloot de bank de woning zelf te kopen. Vervolgens verkocht de bank het huis een paar maanden later door voor € 750.000,=. De dus behaalde winst van € 300.000,= bracht de bank echter niet in mindering op de hypotheekschuld van de eigenaar maar stak zij in haar eigen zak.

Schending zorgplicht bank

Onder meer dit maakte volgens de rechtbank dat de bank bij het executeren van het woonhuis haar zorgplicht tegenover de eigenaar had geschonden. Die schending zit vooral in het door de bank als executant aan zichzelf als koper gunnen van het woonhuis, terwijl het bod voor een ander doel was uitgebracht. Dat doel was biedingen op gang brengen. Juist daarom, alleen om de veiling aan te zwengelen, had de bank laag ingezet, nog geen driekwart van de executiewaarde. Als het toeval dan wil dat er geen andere bieders zijn, is het onzorgvuldig van de bank om dan tot verkoop aan haarzelf over te gaan tegen een veel te lage prijs, wat financieel over de rug gaat van eiser De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde. Dit in tegenstelling tot de eiser, de partij die het initiatief tot de rechtszaak heeft genomen en daartoe door een gerechtsdeurwaarder een dagvaarding heeft laten betekenen aan de gedaagde.
» Meer over eiser eiser.

Waarom geen onderhandse verkoop?

De rechtbank verweet de bank ook dat niet was ingezet op een onderhandse verkoop, met in de regel een veel hogere opbrengst. De bank had volgens de rechtbank onvoldoende concreet uitgelegd waarom niet voor die optie werd gekozen. Deze overweging is belangrijk: hieruit vloeit namelijk voort dat de rechtbank het een bank verwijtbaar kan achten te veilen in plaats van voor een andere oplossing (zoals onderhandse verkoop) te kiezen.

Bank schadeplichtig

De rechtbank vond dat de bank als gevolg van het schenden van de zorgplicht schadeplichtig was. In dit geval werd die schade begroot op het bedrag aan winst op de woning die de bank in haar eigen zak gehad gestoken. De bank moest dus een bedrag van € 300.000,= in mindering op de restschuld brengen. Hiermee was de eigenaar in dit geval nog steeds niet uit de brand: de restschuld was namelijk veel hoger.