Eigenaar van een pand is overleden: huurders moeten woning ontruimen!

Als iemand komt te overlijden moet er doorgaans veel geregeld worden. Praktische aangelegenheden zoals het uitzoeken en verdelen van bezittingen maar ook juridische zaken vergen aandacht. Bijvoorbeeld wanneer de erflater lopende contracten heeft met opdrachtgevers. Of huurders in vastgoed. Wat gebeurt hiermee? Worden deze overeenkomsten automatisch beëindigd of gaan ze over op de erfgenaam? Advocaat verbintenissenrecht Hidde Reitsma licht toe aan de hand van een recente uitspraak van de rechtbank.

Vereffenaar in nalatenschap

In deze zaak was de eiser De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde. Dit in tegenstelling tot de eiser, de partij die het initiatief tot de rechtszaak heeft genomen en daartoe door een gerechtsdeurwaarder een dagvaarding heeft laten betekenen aan de gedaagde.
» Meer over eiser eiser in de procedure benoemd tot vereffenaar van de nalatenschap van mevrouw X (erflaatster). Tot de nalatenschap behoorden drie panden met woningen. Erflaatster had aan CWN BV het beheer van deze panden opgedragen. Tot het beheer behoorde ook het sluiten van huurovereenkomsten.

Vordering tot ontruiming 

In 2016 is de vereffenaar een ontruimingsprocedure tegen de bewoners van de woningen gestart. Volgens de vereffenaar verbleven de bewoners zonder recht of titel in de woningen. De bewoners voeren als verweer aan dat zij een huurovereenkomst hebben gesloten met CWN en ook aan CWN huur betalen. 

Beheersovereenkomst

De rechtbank stelt voorop dat de erflaatster een beheersovereenkomst heeft gesloten met CWN. Op basis van deze overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst was CWN bevoegd om huurovereenkomsten te sluiten, in ieder geval tot de datum van overlijden van erflaatster. Sommige gedaagde De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde.
» Meer over gedaagde gedaagde bewoners zijn reeds vóór het overlijden van erflaatster een huurovereenkomst aangegaan met CWN. Zij verblijven dus rechtsgeldig in de woningen en de ontruimingsvordering wordt tegen hen afgewezen.

Huurovereenkomst na overlijden rechtgeldig?

Anders is het voor de bewoners die na het overlijden van erflaatster een huurovereenkomst hebben gesloten. Voor de beantwoording van de vraag of zij rechtsgeldig in de woningen wonen, moet worden onderzocht of CWN ook na het overlijden van erflaatster bevoegd was om huurovereenkomsten te sluiten. De rechtbank beantwoordt deze laatste vraag met een ferme ‘nee’.

Opzegging opdracht na overlijden

De rechtbank overweegt dat de beheersovereenkomst tussen erflaatster en CWN -welke als een overeenkomst van opdracht De overeenkomst waarbij iemand anders dan op grond van een arbeidsovereenkomst diensten verrichten voor een opdrachtgever.
» Meer over opdracht opdracht moet worden aangemerkt- eindigt door opzegging. In 2014 al heeft de toenmalige executeur de beheersovereenkomst opgezegd. Het verweer van CWN dat hij de schriftelijke opzegging nooit heeft ontvangen wordt gepasseerd omdat er voor ontvangst door iemand van CWN is getekend. De beheersovereenkomst is dus rechtsgeldig beëindigd in 2014.

Ontruiming bewoners zonder recht of titel 

Dit oordeel heeft dramatische gevolgen voor de bewoners die na deze opzegging met CWN een huurovereenkomst hebben gesloten. De rechter overweegt namelijk dat hen geen beroep toekomt op de goede trouw Goede trouw is in het BW niet algemeen gedefinieerd. Goede trouw ontbreekt indien de feiten of het recht de goede trouw betrekking heeft bekend waren of bekend hadden moeten zijn.
» Meer over goede trouw goede trouw. Zij hebben geen goede reden aangevoerd waarom zij mochten aannemen dat CWN namens of met toestemming van de erfgenamen handelde. Dit betekent dat zij zonder recht of titel (d.w.z. zonder toestemming van de erfgenamen) in de woning verblijven. De rechter veroordeelt hen de woningen binnen twee maanden na betekening van het vonnis te ontruimen.

Overgang contracten bij overlijden

Bij het overlijden van een persoon komen niet automatisch alle lopende overeenkomsten tot een einde. Voor een overeenkomst tot opdracht geldt dat deze -zoals bij de casus hier- moet worden opgezegd (door de erfgenamen of executeur). Alleen opdrachten die met het oog op een bepaalde persoon zijn verleend, eindigen wel door zijn dood. Het overlijden van een verhuurder doet in principe geen afbreuk aan de huurovereenkomst met een huurder. Deze huurrelatie gaat over op de erfgenamen.