Schadevergoeding voor particulier na wanprestatie bank bij gebruikmaking onherroepelijke volmacht

Een hypotheekverstrekker kan een in hypotheek gegeven onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerende zaak openbaar verkopen (veilen) als een hypotheeknemer zijn verplichtingen niet nakomt. De opbrengsten bij dergelijke openbare verkopen zijn vaak laag waardoor dan vaak een restschuld resteert. In de praktijk zie je daarom dat banken in geval van betalingsachterstanden willen dat een hypotheeknemer een onherroepelijke volmacht De bevoegdheid die een volmachtgever verleent aan een ander, de gevolmachtigde, om in zijn naam rechtshandelingen te verrichten.
» Meer over volmacht volmacht tekent waarmee de bank dan als gevolmachtigde van de hypotheeknemer de onroerende zaak kan verkopen. Hiermee kan openbare verkoop dan voorkomen worden. Een dergelijke onherroepelijke volmacht geeft een bank veel vrijheid en is daarom bij banken geliefd. Dat die vrijheid niet onbeperkt is blijkt uit een uitspraak van het KIFID. Advocaat verbintenissenrecht Thomas van Vugt, gespecialiseerd in geschillen met banken, legt uit. 

Bindende uitspraak geschillencommissie

Het KIFID is het Klachtinstituut Financiële Dienstverlening waar consumenten en kleinzakelijke ondernemers terecht kunnen met klachten over een financieel product of financiële dienst. Het KIFID kan bemiddelen maar heeft ook een geschillencommissie die bindend uitspraak kan doen. In sommige gevallen kan het KIFID een goed alternatief voor de rechtbank zijn. In dit geval was de geschillencommissie van het KIFID gevraagd zich een oordeel te vellen over een geschil over de wijze van gebruikmaking van een onherroepelijke volmacht door een bank.

Bank wil onherroepelijke volmacht

Het ging hier om een particulier die een hypothecaire geldlening bij een bank had gesloten. Omdat er betalingsachterstanden waren ontstaan, wilde de bank dat de particulier een onherroepelijke volmacht aan de bank gaf om de woning te kunnen verkopen. Kort voordat de onherroepelijke volmacht door de particulier was ondertekend had de bank de woning laten taxeren. De woning werd getaxeerd op een marktwaarde van € 495.000,= en op een executiewaarde van € 320.000,=. De executiewaarde is de verwachte opbrengst van een openbare verkoop en die lag in dit geval dus veel lager dan de marktwaarde.

Wijze van verkoop omschreven

In de onherroepelijke volmacht waren bepalingen opgenomen over hoe de verkoop moest plaatsvinden. Allereerst was het bedrag van de executiewaarde van € 320.000,= opgenomen als minimum bedrag waarvoor de bank de onroerende zaak mocht verkopen. Daarnaast was in de onherroepelijke volmacht bepaald dat de bank de woning tegen een marktconforme prijs op de markt moest aanbieden om zo een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren.

Bank verkoopt woning aan overbuurman

In dit geval had de bank zich aan de laatste bepaling niet gehouden. Voordat de woning door de verkoopmakelaar was aangeboden had de bank al een bod van de overbuurman van € 475.000,= geaccepteerd en uiteindelijk de woning ook voor dat bedrag verkocht. Na die verkoop meldde zich nog een aspirant koper die € 550.000,=  bood.

Particulier vordert schadevergoeding

De particulier startte een procedure bij het KIFID en vorderde € 50.000,= aan schadevergoeding, in die zin dat dit bedrag op de restschuld in mindering gebracht moest worden. De particulier vorderde dit omdat hij vond dat de bank de woning ten onrechte niet op de markt had aangeboden en dat hem daardoor een hogere verkoopopbrengst onthouden was.

KIFID: ‘Bank is tekort geschoten’

Het KIFID vond dat de bank verplicht was om de woning op de markt aan te bieden en dat aan deze verplichting niet voldaan was. De woning was immers al aan een overbuurman verkocht nog voordat de woning op de markt kwam. Hierdoor was de bank jegens de particulier toerekenbaar tekort geschoten.

Bank aansprakelijk voor schade

De bank was dan ook aansprakelijk voor de schade. Omdat niet meer precies was vast te stellen welke prijs de woning had opgebracht besloot het KIFID aansluiting te zoeken bij de getaxeerde marktwaarde van € 495.000,=. De bank had namelijk haar vraagtekens gezet bij of het bod van € 550.000,= wel tot verkoop had geleid omdat de getaxeerde marktprijs veel lager lag. Het KIFID vond dus dat de getaxeerde marktwaarde als uitgangspunt moest gelden en begrootte de schade van de particulier daarom op € 20.000,=.