Heeft de VvE een geschil met de beheerder? Klaag op tijd!

Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) die een geschil hebben met hun administratief beheerder, moeten op tijd klagen. Als ze dat niet doen, dan lopen ze de kans dat ze jegens die beheerder geen poot meer hebben om op te staan. Advocaat VvE-recht Denise Janssen bespreekt een vonnis dat de rechtbank Amsterdam enkele jaren geleden heeft gewezen, maar dat nog steeds zeer relevant is.

Vastgoedbeheerder maakt fouten in jaarrekeningen VvE

In deze zaak was de VvE eiser De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde. Dit in tegenstelling tot de eiser, de partij die het initiatief tot de rechtszaak heeft genomen en daartoe door een gerechtsdeurwaarder een dagvaarding heeft laten betekenen aan de gedaagde.
» Meer over eiser eiser. Datadebt Vastgoed Beheer B.V. had vanaf 2003 tot en met 2007 de administratie van de VvE gedaan, en is de gedaagde De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde.
» Meer over gedaagde gedaagde in deze procedure. In augustus 2008 verzendt Datadebt de jaarstukken over 2007 aan de VvE. Daarin blijken echter diverse fouten te zitten. Na controle blijken er ook onvolkomendheden in de jaarrekening van 2006 te zitten: op de balans stonden hogere banksaldi, dan dat er in werkelijkheid op de bankrekeningen stond. De VvE stelt bovendien financieel te zijn benadeeld door Datadebt.

VvE klaagt pas 3 jaar later over financiële benadeling

De VvE laat door haar nieuwe beheerder een onderzoek verrichten. Dat onderzoek werd in 2011 afgerond. Datadebt is in de tussentijd niet van dat onderzoek op de hoogte gesteld. Kort na afronding van het onderzoek klaagt de VvE bij Datadebt. Er zijn dan meer dan drie jaren verstreken.

Geen inhoudelijke beoordeling door de rechter

De rechter komt aan een inhoudelijke beoordeling echter niet toe. Datadebt heeft zich namelijk op het standpunt gesteld dat de VvE veel te laat heeft geklaagd. De gestelde fouten zijn namelijk al in 2008 ontdekt, en de VvE klaagde pas in 2011: de VvE liet toen bovendien onmiddellijk, zonder enige aankondiging, beslag leggen. Als gevolg van dat late klagen is Datadebt in haar belangen geschaad. Omdat de VvE niet binnen bekwame tijd heeft geprotesteerd, heeft zij alle rechten en bevoegdheden die zij door de tekortkomingen had (zoals het recht op schadevergoeding) verloren.