Redelijkheid en billijkheid: betaalplicht aan VvE

In eerdere vonnissen en arresten kwamen rechtbanken en gerechtshoven tot de conclusie dat eigenaren van een huisje op een recreatiepark die niet lid zijn van de Vereniging van Eigenaren (VVE) Het zelfstandige besluitorgaan waarin alle appartementseigenaren van een gebouw zijn vertegenwoordigd.
» Meer over vereniging van Eigenaren (VVE) vereniging van eigenaren, op grond van ongerechtvaardigde verrijking Ongerechtvaardigde verrijking kan leiden tot schadevergoeding gelijk aan de verrijking.
» Meer over ongerechtvaardigde verrijking ongerechtvaardigde verrijking gehouden kunnen zijn een bijdrage aan de vereniging te betalen voor de parkvoorzieningen. In een recent arrest komt het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch tot een andere conclusie: ongerechtvaardigde verrijking is volgens het hof onvoldoende grondslag voor de bijdrageplicht. Maar: de redelijkheid en billijkheid Een bron van ongeschreven objectief recht waaraan mensen zich moeten gedragen jegens elkaar.
» Meer over redelijkheid en billijkheid redelijkheid en billijkheid wel. Advocaat vastgoed en VvE-recht Denise Janssen bespreekt het arrest.

Woning op vakantiepark

De geïntimeerden (gedaagden in hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep hoger beroep) in deze zaak, zijn eigenaar van een vakantiewoning op recreatiepark De Berkenhorst. Bij de aankoop van die woning in 1996 was Vakantiepark De Berkenhorst B.V. (de BV) de eigenaar van de gemeenschappelijke voorzieningen op het park, en zorgde zij voor het onderhoud en beheer daarvan. Bij de aankoop is bepaald dat (kort gezegd) als de BV om wat voor reden ook niet meer aan haar verplichtingen zou voldoen, de eigenaren de door een derde overgenomen verplichtingen zouden respecteren.

Vereniging huurt gemeenschappelijke voorzieningen

In 2006 is de bv failliet gegaan, voor faillissement heeft zij de eigendom Het het meest omvattende recht dat men op een zaak kan hebben. Eigendom is het recht om over een zaak (stuk grond, voorwerp, hoeveelheid geld enz.) naar eigen goeddunken te beschikken.
» Meer over eigendom eigendom van de gemeenschappelijke voorzieningen overgedragen aan MEKS B.V. Vervolgens hebben 111 van de 120 eigenaren op het park zich verenigd in de Vereniging van Eigenaren vakantiepark De Berkenhorst (hierna: de Vereniging): appellante ( eiser De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde. Dit in tegenstelling tot de eiser, de partij die het initiatief tot de rechtszaak heeft genomen en daartoe door een gerechtsdeurwaarder een dagvaarding heeft laten betekenen aan de gedaagde.
» Meer over eiser eiser in hoger beroep) in deze zaak. De Vereniging huurt sindsdien de gemeenschappelijke voorzieningen van MEKS B.V.

Procedures tegen niet-leden

De Vereniging heeft facturen aan haar leden, en aan de niet-leden gestuurd voor de kosten aan de gemeenschappelijke voorzieningen. Omdat geïntimeerden, en ook diverse andere eigenaren die niet betaalden, is de Vereniging een bodemprocedure gestart tegen een andere eigenaar, en tegen geïntimeerden. In hoger beroep heeft het Gerechtshof Den Haag de vorderingen van de Vereniging in de procedure tegen de andere eigenaar toegewezen. Alle andere niet betalende eigenaren zijn vervolgens de facturen van de Vereniging gaan betalen. Alleen geïntimeerden deden dat niet.

Rechtbank: geen ongerechtvaardigde verrijking

De Vereniging zette daarom de bodemprocedure De gerechtelijke procedure waarin een geschil definitief wordt beslist.
» Meer over bodemprocedure bodemprocedure tegen geïntimeerden voort, en vorderde onder andere betaling van de facturen voor het beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen. De rechtbank oordeelt (kort gezegd) dat ongerechtvaardigde verrijking in dit geval onvoldoende grondslag is voor toewijzing van de vorderingen van de Vereniging, en wijst die daarom af. Het Gerechtshof is het eens met dat oordeel, maar bepaalt dat de redelijkheid en billijkheid wel voldoende grondslag voor toewijzing opleveren.

In beginsel is er sprake van contractvrijheid

Het gerechtshof stelt dat als een contractuele relatie ontbreekt – zoals in deze zaak het geval is – alleen aangenomen mag worden dat partijen jegens elkaar (betalings)verplichtingen hebben als er sprake is van bijzondere omstandigheden. In beginsel is er namelijk sprake van een zekere contractvrijheid: een partij is vrij om te bepalen welke verplichtingen zij jegens een andere partij aan wil gaan. Die vrijheid is echter niet onbeperkt, aldus het Hof. In dit geval is bijvoorbeeld van belang dat de gekochte woning niet op zichzelf staat, maar onderdeel uitmaakt van een vakantiepark, en de woning niet los kan worden gezien van haar omgeving, en de wijze van beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen. Dat was bij aankoop ook meteen duidelijk.

Advocaat bij geschil in recreatiepark

Het gerechtshof stelt weliswaar vast dat de Vereniging niet contractueel in de plaats is getreden van de gefailleerde BV, dat het geïntimeerden vrij stond om geen lid te worden van de Vereniging, maar dat de redelijkheid en billijkheid verhinderen dat zij onderdeel blijven van het park, gebruik blijven maken van de gemeenschappelijke voorzieningen, terwijl zij geen lid van de Vereniging worden en bovendien geen bijdrage leveren aan de kosten die samenhangen met het beheer en instandhouding daarvan. Het Gerechtshof wijst daarom de vorderingen van de Vereniging alsnog toe. Weliswaar niet op grond van ongerechtvaardigde verrijking, maar wel op grond van de redelijkheid en billijkheid.