VvE aansprakelijk voor huurderving na lekkage

Een Vereniging van Eigenaren (VVE) Het zelfstandige besluitorgaan waarin alle appartementseigenaren van een gebouw zijn vertegenwoordigd.
» Meer over vereniging van Eigenaren (VVE) vereniging van eigenaren (VvE) kan onder omstandigheden jegens een eigenaar aansprakelijk zijn voor de gevolgschade Schade welke indirect wordt veroorzaakt door een schadeveroorzakende gebeurtenis.
» Meer over gevolgschade gevolgschade die hij lijdt door lekkages of andere gebreken aan het gebouw. Dat bevestigde ook de rechtbank Gelderland onlangs. In die zaak moest de VvE zelfs schadevergoeding betalen aan de eigenaar wegens gederfd woongenot en werd de hoogte daarvan gebaseerd op een fictief bedrag aan huurderving. Advocaat vastgoedrecht en VvE-recht Denise Janssen bespreekt het vonnis en het tussenvonnis.

Appartement onbewoonbaar door lekkages

Het VvE-geschil had betrekking op een pand dat in 2007 volledig was gerenoveerd en gesplitst was in appartementsrechten. De eiser De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde. Dit in tegenstelling tot de eiser, de partij die het initiatief tot de rechtszaak heeft genomen en daartoe door een gerechtsdeurwaarder een dagvaarding heeft laten betekenen aan de gedaagde.
» Meer over eiser eiser in deze zaak is eigenaar van een appartementsrecht Een eigendomsaandeel in een gedeelte van een gebouw (appartement) alsmede een exclusief gebruiksrecht op dat gedeelte.
» Meer over appartementsrecht appartementsrecht dat is gelegen op de bovenste etage van het gebouw (een voormalig stadhuis). Tussen 2010 en 2013 vinden er diverse lekkages plaats, steeds op dezelfde plek. Die lekkages zijn veroorzaakt – zo blijkt later – door gebreken aan de dakgoot. Als gevolg van die lekkages heeft eiser lange perioden niet in zijn appartement kunnen wonen en heeft hij bovendien kosten moeten maken voor herstelwerkzaamheden.

Advocaat bij dagvaarding VvE

Hij heeft de VvE daarom via een advocaat gedagvaard en gevorderd dat zij zou worden veroordeeld tot vergoeding van alle door hem gemaakte herstelkosten en tot het betalen van een schadevergoeding voor gederfd woongenot. Volgens eiser moet bij het berekenen van de hoogte van die laatste vergoeding aansluiting worden gezocht bij het bedrag dat hij aan huurpenningen zou hebben ontvangen als het appartement zou zijn verhuurd.

VvE aansprakelijk voor schade van eigenaar

In het tussenvonnis oordeelt de rechtbank dat de VvE aansprakelijk is voor de schade die een eigenaar lijdt als gevolg van gebreken aan gemeenschappelijke zaken. Want omdat de VvE verantwoordelijk is voor het beheer en het onderhoud van het dak, kan zij ook aansprakelijk worden gehouden voor de schade die wordt veroorzaakt door dat dak. De rechtbank oordeelt ook dat als de eiser door die lekkages niet in zijn appartement heeft kunnen wonen, dat de VvE hem dan een schadevergoeding moet betalen voor gederfd woongenot.

Begroting gederfd woongenot

De rechtbank betoogt vervolgens dat het volgens haar voor de hand ligt om bij het vaststellen van de schade die door gederfd woongenoot is geleden, aansluiting te zoeken bij het bedrag dat de eigenaar aan huurinkomsten zou hebben kunnen genereren. Want, zo vervolgt de rechtbank, ook de verzekeraar van de VvE redeneert op dezelfde manier in haar polisvoorwaarden, terwijl door de VvE in deze procedure niet is gesteld dat en waarom de schade door gederfd woongenot op een andere manier zou moeten worden berekend. De rechtbank draagt eiser daarom op om te bewijzen dat hij inderdaad niet van zijn appartement gebruik heeft kunnen maken in de bewuste periode.

Schadevergoeding voor gederfd woongenot

Na het getuigenverhoor komt de rechtbank in haar eindvonnis tot de conclusie dat eiser inderdaad niet van het appartement gebruik heeft kunnen maken als gevolg van de lekkages. Daarom wijst zij de vordering van eiser tot vergoeding van schade door gederfd woongenot toe. De rechtbank oordeelt dat die vergoeding gelijk moet zijn aan de fictieve huurinkomsten die eiser zou hebben kunnen generen. De VvE moet daarom een bedrag van in totaal bijna € 50.000,- aan de eiser vergoeden.

Juiste wijze van schadeberekening?

Het valt echter nog te bezien of de rechtbank in deze zaak de juiste wijze van schadeberekening heeft gehanteerd. Kennelijk, dat blijkt uit de feiten zoals die in het tussenvonnis en het eindvonnis zijn omschreven, heeft de eiser niet elders huur hoeven betalen omdat hij niet in zijn eigen appartement kon wonen. Van vermogensschade Schade aan het vermogen van de benadeelde.
» Meer over vermogensschade vermogensschade is dus geen sprake.

Houdt veroordeling stand in hoger beroep?

Bovendien is kennelijk artikel 6:174 BW aan de vordering ten grondslag gelegd. Dat artikel verplicht de bezitter van een opstal echter uitsluitend tot vergoeding van personenschade of zaakschade De kosten om een zaak de repareren of vervangen.
» Meer over zaakschade zaakschade, aldus ook de wetsgeschiedenis en literatuur over die bepaling. Gederfd woongenot (of zelfs huurderving) is geen zaakschade. Maar belangrijker is nog dat de VvE geen bezitter is van de opstallen: dat is de gemeenschap van appartementseigenaren. De VvE staat naast de gemeenschap, en voert alleen het beheer over de gemeenschappelijke zaken, maar is daarvan geen bezitter (art. 5:126 BW). Bovendien is in de wet (artikel 6:106 BW) bepaald dat als het geleden nadeel niet uit vermogensschade bestaat (zoals dus in dit geval gederfd woongenot) de benadeelde slechts in een drietal daar genoemde gevallen recht heeft op schadevergoeding. Die drie gevallen doen zich in dit geval niet voor. Mocht de VvE in hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep hoger beroep gaan, dan is het maar de vraag of de veroordeling stand houdt.