VVE-geschil: gemeenschappelijke kruipruimte door verjaring eigendom appartementseigenaar?

De Rechtbank Den Haag deed onlangs een opvallende uitspraak over verjaring Verjaring betekent dat een rechtsvordering door verloop van een bepaalde tijd niet langer in rechte afdwingbaar is.
» Meer over verjaring verjaring en het eigenmachtig in gebruik nemen van gemeenschappelijke ruimte. Mocht de appartementseigenaar De gerechtigde tot een appartementsrecht.
» Meer over appartementseigenaar appartementseigenaar een verloren stukje kruipruimte achter zijn berging in gebruik nemen en kon de VVE na zoveel jaar bezit dit stukje nog wel terugvorderen? Advocaat vastgoedrecht Hidde Reitsma, gespecialiseerd in VVE-zaken, licht de kwestie toe.

Kruipruimte zonder toestemming bij berging getrokken

In deze zaak speelde het volgende. Een appartementseigenaar had vanuit zijn berging een doorgang gemaakt naar een kruipruimte dat zich achter zijn berging bevond. Deze kruipruimte gebruikte hij vervolgens als (aanvullende) opslagruimte. De kruipruimte was formeel gemeenschappelijke ruimte maar de toegang tot deze ruimte bevond zich in een andere kruipruimte en beide ruimtes werden eigenlijk nooit gebruikt.

VVE wordt ingelicht na verkoop appartement

De betreffende appartementseigenaar verkoopt op een gegeven moment zijn appartement en deelt aan de nieuwe eigenaar mee dat de kruipruimte door bevrijdende verjaring nu ook onderdeel is gaan uitmaken van het appartementsrecht Een eigendomsaandeel in een gedeelte van een gebouw (appartement) alsmede een exclusief gebruiksrecht op dat gedeelte.
» Meer over appartementsrecht appartementsrecht. De nieuwe eigenaar wil dit echter netjes regelen en stelt aan de VVE voor om het stukje kruipruimte te kopen voor  € 2000,=.

Sommatie eigenaar herstel in oude toestand

De VVE stemt hier niet mee in en stelt dat de kruipruimte gemeenschappelijke ruimte betreft. Zij verzoekt de nieuwe appartementseigenaar dan ook de kruipruimte te ontruimen en de doorgang vanuit de berging dicht te maken. Aan dit verzoek wordt niet voldaan. De VVE stapt naar de rechter en vordert een declaratoir vonnis Een vonnis waarmee de rechter door middel van een zogenaamde verklaring voor recht een rechtsverhouding tussen partijen vaststelt.
» Meer over declaratoir vonnis verklaring voor recht dat er geen sprake is van verjaring en voorts de eigenaar te bevelen de onrechtmatige situatie ongedaan te maken op straffe van een dwangsom De veroordeling om een geldsom te betalen wegens het niet voldoen aan een vonnis.
» Meer over dwangsom dwangsom.

Maakt kruipruimte exclusief deel uit van appartementsrecht?

De rechtbank stelt voorop dat de kern van het geschil tussen partijen de vraag betreft of de kruipruimte exclusief tot het appartementsrecht van de (nieuwe) appartementseigenaar is gaan behoren. Op basis van artikel 3:105 Burgerlijk Wetboek verkrijgt de bezitter op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, het goed ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Met andere woorden, iemand die een goed onrechtmatig in zijn bezit heeft genomen, kan na 20 jaren niet meer –op vordering van de rechtmatige eigenaar- worden veroordeeld dit goed terug te geven. Dan is de rechtsvordering van de rechthebbende verjaring Verjaring betekent dat een rechtsvordering door verloop van een bepaalde tijd niet langer in rechte afdwingbaar is.
» Meer over verjaring verjaard.

Bevrijdende verjaring bezit: openbaar en ondubbelzinnig

Voor deze verjaring is wel vereist dat het bezit openbaar dient te zijn. Het moet kenbaar zijn voor derden dat de niet-rechthebbende het goed in bezit heeft genomen. Logisch, anders kan de werkelijk rechthebbende –in dit geval de VVE- niet tijdig maatregelen nemen. In deze zaak was de ingebruikname van de kruipruimte niet bij de VVE bekend. Uit de feitelijke situatie blijkt ook dat het niet voor de VVE zichtbaar was dat de ruimte bij de berging was betrokken.

Advocaat bij geschil met de Vereniging van Eigenaren

De rechtbank is dan ook van oordeel dat de verjaring Verjaring betekent dat een rechtsvordering door verloop van een bepaalde tijd niet langer in rechte afdwingbaar is.
» Meer over verjaring verjaringstermijn van 20 jaar niet is verstreken. De appartementseigenaar zal de kruipruimte zodanig moeten herstellen zodat het weer gemeenschappelijke ruimte wordt. De VVE wordt in het gelijk gesteld.