Denise Janssen

Denise studeerde Nederlands Recht aan de Universiteit Maastricht en de Universiteit van Amsterdam, waar zij de master Commerciële rechtspraktijk behaalde. Sinds 2019 is zij als advocaat verbonden aan AMS Advocaten.

Specialisaties

Denise is gespecialiseerd in bouwrecht, vastgoedrecht, VvE-recht en huurrecht.

Denise behandelt regelmatig geschillen tussen aannemers en opdrachtgevers of onderaannemers. Onderwerpen die vaak langskomen in haar praktijk zijn de aansprakelijkheid voor gebreken, de uitleg van prijsafspraken, meerwerk, en opschorting van de uitvoering of betalingen. Denise staat zowel aannemers als opdrachtgevers bij.

Op het gebied van vastgoedrecht procedeert Denise vaak over de aansprakelijkheid voor gebreken in woningen of bedrijfspanden. Daardoor heeft zij veel kennis van contracten over de aankoop van vastgoed en de uitleg van veelgebruikte en bijzondere bepalingen (zoals de ‘normaal gebruik’-, de ouderdoms- en de ‘as is, where is’-clausule). Een greep uit de andere onderwerpen die geregeld terugkomen in de praktijk van Denise: eigendomsverkrijging door verjaring, financieringsvoorbehoud, onrechtmatige hinder, executie van goederen waar een recht van hypotheek op rust, en erfdienstbaarheden.

Veel VvE’s en appartementseigenaren weten Denise te vinden als het gaat om geschillen over onder andere nietige of vernietigbare besluiten, de uitleg van de splitsingsakte, gebruik van privégedeelten in strijd met de bestemming en onbehoorlijk bestuur.

Bij geschillen over onder meer huurachterstanden, tijdelijke huurkorting in verband met de coronamaatregelen en ontbinding van de huurovereenkomst staat Denise zowel verhuurders als huurders van bedrijfsruimten bij.

Naast de bovengenoemde specialismen beschikt Denise over een allround kennis van aansprakelijkheidsrecht, contractenrecht en incassozaken. Omdat Denise veel procedeert is zij uitstekend thuis in het beslag- en executierecht.

Track record

Hierna volgen enkele voorbeelden van de zaken waarin Denise als advocaat heeft opgetreden.

In 2020 oordeelde het gerechtshof Amsterdam dat de vergadering van de VvE niet bevoegd was om te besluiten om een nooduitgang van de trap naar het dak te realiseren. Want de ruimte tussen de trap en het dak was niet gemeenschappelijk, maar behoorde tot het privégedeelte van de appartementseigenaar die Denise in deze procedure bijstond. Hierdoor hoefde de appartementseigenaar haar entresol bovenaan de trap niet af te breken.

In 2021 stond Denise met succes een aannemer bij in een kort geding dat de opdrachtgever had aangespannen om hervatting van het werk af te dwingen. De aannemer had opgeschort omdat facturen onbetaald bleven. De rechtbank Midden-Nederland stelde de aannemer grotendeels in het gelijk, veroordeelde de opdrachtgever tot betaling en bepaalde dat de aannemer pas na betaling werkzaamheden hoefde te verrichten.

In 2022 won Denise een rechtszaak over eigendomsverkrijging door verjaring. De rechtbank Noord-Holland oordeelde dat de rechtsvoorganger van de eiser gedurende meer dan 20 jaar onafgebroken bezitter was geweest van een onroerende zaak. Hierdoor was de eigendom van die onroerende zaak, ondanks dat de rechtsvoorganger niet te goeder trouw was, overgegaan.

In 2023 voorkwam Denise dat een woning geveild werd vanwege een hypotheekschuld. Denise startte een kort geding om de bank te dwingen om de veiling af te lasten op de grond dat het doorzetten van de veiling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was en in strijd met de zorgplicht van de bank. Tijdens de mondelinge behandeling werd een schikking bereikt waardoor de woningeigenaar meer tijd kreeg om financiering te regelen.

In 2023 won Denise een zaak over door ruilverkaveling vervallen erfdienstbaarheden die opnieuw ontstonden door verjaring. De rechtbank Amsterdam oordeelde dat de rechtsvoorgangers van de eiser meer dan 10 jaar onafgebroken gebruik maakten van het pad alsof er een erfdienstbaarheid was. Omdat de rechtsvoorgangers ook te goeder trouw waren, was het opnieuw ontstaan van erfdienstbaarheden een feit.

Een hondentrimsalon die geluidsoverlast veroorzaakte, moest van de rechtbank voldoen aan de in het Activiteitenbesluit omschreven geluidsnormen op straffe van dwangsommen. In een door Denise aanhangig gemaakte procedure oordeelde de rechtbank Amsterdam in 2023 dat onrechtmatige geluidshinder was aangetoond en dat het op de weg van de hondentrimsalon had gelegen om maatregelen te treffen bij het openen van de salon. Dat de salon in Amsterdam lag, en inwoners van Amsterdam in het algemeen meer geluidsoverlast te dulden hebben, maakte geen verschil. De rechtbank vond dat de hoeveelheid geluiden van honden, klanten en apparatuur die voor de eisers hoorbaar waren ook in een stad onrechtmatig zijn. Het Parool en AT5 publiceerden een artikel over dit vonnis.

In een door Denise gestarte rechtszaak over aansprakelijkheid voor gebreken aan een koopwoning oordeelde de rechtbank Midden-Nederland in 2023 een tussenvonnis dat koper de gelegenheid kreeg om nader te onderbouwen wat de door de koper ingeschakelde deskundige bedoelde met de mogelijkheid dat een onderdeel van de woning kon bezwijken. Nadat de koper dit had verduidelijkt en de verkoper die verduidelijking had betwist, oordeelde de rechtbank in 2024 in een tweede tussenvonnis dat het gebrek aan het normale gebruik van de woning in de weg stond en de koper aansprakelijk was voor de herstelkosten.

Denise won in 2024 een rechtszaak voor een aannemer die haar onderaannemer verantwoordelijk hield voor ernstige gebreken. De rechtbank Limburg vond dat de onderaannemer onvoldoende had gelet op de eisen waaraan de installatie die zij moest opleveren moest voldoen en dat het ook niet geloofwaardig was dat de schade was ontstaan door een noodgeval dat voor risico van de hoofdaannemer kwam. De onderaannemer moest onder meer herstelkosten, vervolgschade en buitengerechtelijke kosten aan de hoofdaannemer betalen.

Rechtsgebiedenregister

Denise heeft in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten als hoofdrechtsgebieden geregistreerd: burgerlijk procesrecht en vastgoedrecht. Op grond van deze registratie is zij verplicht elk kalenderjaar volgens de normen van de Nederlandse orde van advocaten tien opleidingspunten te behalen op ieder geregistreerd hoofdrechtsgebied.