aansprakelijkheid aannemer

Gebrek en bouwfout

Als er sprake is van een gebrek of bouwfout, dan kan de uitvoerend aannemer daarvoor aansprakelijk zijn. Het is van belang voor de opdrachtgever om tijdig te ageren tegen een geconstateerde bouwfout. Het moment van oplevering van het bouwwerk is daarbij (mede) van belang omdat de aannemer niet aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.

Oplevering bouwwerk

In artikel 7:758 BW is bepaald dat het werk als opgeleverd wordt beschouwd na aanvaarding daarvan door de opdrachtgever. Om tot oplevering te komen moet de aanvaarding door de opdrachtgever in de opgeleverde staat komen vast te staan, waarbij moet worden voorkomen dat de opdrachtgever oplevering tegen kan houden door niet in actie te komen. Om die reden is in de wet een bepaling opgenomen die er op neerkomt dat na de mededeling van de aannemer dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, de opdrachtgever op straffe van rechtsverlies in actie te komen. Als de opdrachtgever niet binnen redelijke termijn na die mededeling tot keuring van het werk overgaat en het werk (al dan niet onder voorbehoud) aanvaardt dan wel (onder aanwijzing van de gebreken) weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Wat een redelijke termijn is hangt onder meer af van de omvang en controleerbaarheid van het werk.

Overschrijden datum van oplevering

In de overeenkomst van aanneming van werk is altijd een termijn opgenomen waarbinnen het werk moet worden opgeleverd. Veelal is overschrijding van die termijn gesanctioneerd met een boete of een korting op de aanneemsom. Tussen aannemer en opdrachtgever ontstaat vaak discussie over de toekenning van bouwtijdverlenging en over het aantal als onwerkbaar aan te merken werkdagen, bijvoorbeeld als gevolg van vorst. Bij het toekennen van de boete wordt door de aannemer vaak een beroep op matiging gedaan. Dat kan bijvoorbeeld aan de orde zijn indien de partij die de boete inroept niet of nauwelijks schade heeft geleden door de te late oplevering. Uitgangspunt is echter dat er geen matiging wordt toegepast, tenzij de daar op grond van redelijkheid en billijkheid aanleiding toe is. De bouwrecht advocaat van AMS Advocaten adviseert u graag over de mogelijkheden tot matiging of juist handhaving van een verbeurde boete.

Gevolgen van de oplevering

Door oplevering van het werk treden niet alleen termijnen in werking maar is het werk ook voor risico van de opdrachtgever (artikel 7:758 lid 2 BW). Voorts is de aannemer door oplevering ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (artikel 7:758 lid 3 BW). Dit betekent dus dat de opdrachtgever een onderzoeksplicht heeft. Het niet nakomen daarvan heeft aldus tot gevolg dat de aannemer niet aansprakelijk is voor nadien gebleken bouwfouten, met dien verstande dat het dan wel moet gaan om gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs had moeten ontdekken op het tijdstip van oplevering. Een voor de aannemer prettige bijkomstigheid bij oplevering is dat daardoor de volledige aanneemsom is verschuldigd, daargelaten een eventueel geldende onderhoudstermijn. Voorts is een gevolg van oplevering dat de verjaringstermijn voor vorderingen wegens gebreken een aanvang neemt (artikel 7:761 BW).

Gelegenheid tot herstel

Indien is vastgesteld dat het werk gebreken bevat, bepaalt artikel 7:759 BW wat in dat geval de positie van de opdrachtgever is en hoe hij moet handelen om zijn rechten ten opzichte van de aannemer geldend te kunnen maken. De opdrachtgever is bijvoorbeeld in beginsel verplicht om eerst de aannemer de gelegenheid te geven de gebreken zelf te herstellen, tenzij dat in verband met in de omstandigheden van het betreffende geval niet van hem kan worden gevergd. Dat laatste kan bijvoorbeeld het geval zijn omdat er in redelijkheid geen goed resultaat mag worden verwacht. De opdrachtgever heeft voorts het recht om te vorderen dat de aannemer de gebreken binnen een redelijke termijn herstelt, tenzij de kosten van herstel in geen verhouding zouden staan tot het belang van de opdrachtgever bij herstel ten opzichte van bijvoorbeeld schadevergoeding.

Korte verjaringstermijn

De verjaringstermijn voor vorderingen wegens geconstateerde gebreken is relatief kort en vloeit voort uit het bepaalde in artikel 7:761 BW. Dit artikel bevat een zogenaamde ‘dubbele’ verjaringstermijn. In de eerste plaats geldt een tweejarige termijn welke ingaat op het tijdstip dat de opdrachtgever ter zake van een gebrek heeft geprotesteerd. De tweede termijn gaat in vanaf het moment van oplevering van het werk en is qua tijdsduur afhankelijk van de aard van het werk; een termijn van twintig jaar voor bouwwerken en een termijn van tien jaar voor andere werken. In lid 3 van artikel 7:761 BW is een mogelijkheid van verlenging van de verjaringstermijn opgenomen voor het geval de rechtsvordering krachtens het bepaalde in de leden 1 en 2 zou verjaren tussen het tijdstip waarop de aannemer aan de opdrachtgever heeft medegedeeld dat hij het gebrek zal onderzoeken of herstellen, en het tijdstip waarop hij het onderzoek en de pogingen tot herstel kennelijk als beëindigd beschouwt. In dat geval wordt de verjaringstermijn verlengd overeenkomstig artikel 3:320 BW.

Verborgen gebrek

Op grond van artikel 7:762 BW kan de aansprakelijkheid van de aannemer voor hem bekende verborgen gebreken die hij heeft verzwegen, niet worden uitgesloten of beperkt, noch aan kortere verjaringstermijnen worden onderworpen dan die voorzien in artikel 7:761 BW. Met dit artikel wordt een grens gesteld aan de mogelijkheid van de aannemer om zijn aansprakelijkheid contractueel te beperken. Dat kan dus niet voor gebreken die de aannemer kende maar heeft verzwegen.

Bouwrecht advocaat in Amsterdam

Of het nu gaat om aansprakelijkheid van een aannemer, een gebrek, oplevering van het werk of verjaring, de bouwrecht advocaat van AMS Advocaten richt zich niet alleen op advisering maar procedeert ook voor zijn cliënten indien dat nodig is. De advocaten van AMS zijn sterk betrokken bij de zaken van hun cliënten, werken met korte lijnen en bieden scherpe tarieven.