koop-aannemingsovereenkomst

Wat is een koop-aannemingsovereenkomst?

De koop-aannemingsovereenkomst is een wijze van contracteren waarbij het er (kort gezegd) op neer komt dat de woning nog niet gebouwd is en de grond of het appartementsrecht al wel aan de koper in eigendom wordt overgedragen. Op veel van dit soort overeenkomsten worden standaardvoorwaarden van toepassing verklaard en wordt door middel van een modelcontract gecontracteerd. Het is van belang die voorwaarden of de afwijking daarvan nauwkeurig te bekijken om vooraf goed te bepalen op welke wijze de onderlinge verhoudingen zijn geregeld.

Model koop-aannemingsovereenkomst

Sinds 1 januari 2010 verricht het Garantie Instituut Woningbouw (GIW) geen werkzaamheden meer. Nagenoeg alle werkzaamheden van het GIW zijn overgenomen door de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK). De SWK geeft waarborgcertificaten uit voor kopers van woningen van bij SWK aangesloten ondernemers. Door de verkrijging van het waarborgcertificaat worden kopers beschermd tegen de risico’s die verbonden zijn aan de aanschaf van een nieuwe woning. De bij het SWK aangesloten ondernemers zijn gehouden om de zogenaamde model koop- aannemingsovereenkomst te gebruiken, op basis waarvan ook het waarborgcertificaat wordt verstrekt. Hiermee worden de rechten en plichten tussen de ondernemer en de verkrijger vastgelegd. De model overeenkomst is tot stand gekomen na overleg tussen diverse betrokken belangenorganisaties zodat de verschillenden belangen bij de het tot stand komen van de overeenkomst zijn vertegenwoordigd. In de model overeenkomst wordt voorts de SWK Garantie- en waarborgregeling van toepassing verklaard.

Consumentenbescherming

Indien de opdrachtgever tot bouw van een woning een natuurlijk persoon is die niet handelt in uitoefening van een bedrijf (oftewel, een consument) is de afdeling 2 van titel 7.12 van het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:765 – 7:769) van toepassing. Het gaat om bepalingen van dwingend recht zodat daar niet ten nadele van de consument van kan worden afgeweken. In deze afdeling is een aantal bepalingen opgenomen ter bescherming van de consument. Zo is bijvoorbeeld bepaald dat van de consument alleen betaling kan worden verlangd welke (bij benadering) overeenstemt met de voortgang van de bouw. Uitzondering hierop is dat van de consument kan worden verlangd dat er een waarborgsom in depot bij de notaris wordt gestort, en wel maximaal 10% van de overeengekomen aanneemsom. De opdrachtgever (consument) heeft verder het recht om 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn en dit bedrag in depot te storten bij de notaris. Dit is een aan de consument toekomend opschortingsrecht waarbij de inroeping veel eenvoudiger is dan het reguliere recht tot opschorting zoals dat is omschreven in artikel 6:262 BW. De consument is bevoegd tot opschorting over te gaan met het oog op mogelijk blijkende gebreken. Het bestaan van deze gebreken hoeft de consument niet aan te tonen. Het depot geldt in beginsel voor een periode van drie maanden na het tijdstip van oplevering, maar kan voortduren als de opdrachtgever (nadien) meent dat de aannemer zijn verplichtingen niet is nagekomen en zich daarom (alsnog) beroept op art. 6:262 BW. De consument opdrachtgever moet in dat geval de notaris aangeven voor welk bedrag er nog wordt opgeschort. De opschorting duurt voort tot het moment dat de aannemer zijn verplichtingen is nagekomen, dan wel vervangende zekerheid heeft gesteld.

Bedenktijd

Doordat niet uitsluitend sprake is van een aanneemovereenkomst maar ook van een koopovereenkomst zijn ook de bepalingen in artikel 7:2 (koop) en artikel 7:766 BW van toepassing. Op grond van deze bepalingen mag een consument tot drie kalenderdagen na het sluiten van de overeenkomst zonder opgaaf van redenen ontbinden. Nu er niet ten nadele van de deze bepalingen kan worden afgeweken wil dat niet zeggen dat er niet ten voordele van de consument kan worden afgeweken. In veel (model) koop- aannemingsovereenkomsten wordt dan ook een week bedenktijd opgenomen. Bij het aangaan van een koop-aannemingsovereenkomst, al dan niet op basis van de model overeenkomst van het SWK, is van belang te weten dat daarmee op een overeenkomst de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek over koop en die van aanneming van werk van toepassing zijn. Als een koper van mening is dat het aan hem geleverde niet voldoet kan niet altijd worden volstaan met een beroep op non-conformiteit (artikel 7:17 BW) omdat dit artikel uitsluitend ziet op koop, terwijl het gebrek waar tegen wordt geageerd in een dergelijk geval vaak ziet op een bouw fout, oftewel ziet op het aannemingsgedeelte van de overeenkomst. De Raad van Arbitrage wijst is zulke gevallen een beroep op non-conformiteit dan ook vaak af zodat het over een andere boeg moet worden gegooid waarbij uitgangspunt is dat sprake moet zijn van een ‘goed en deugdelijk werk’.

Advies van een advocaat bouwrecht

De advocaten bouwrecht van AMS in Amsterdam hebben veel ervaring in zaken waarin sprake is van een koop-aannemingsovereenkomst. Uw bouwrecht advocaat bij AMS Advocaten kan u adviseren over de beste aanpak en strategie, en is daarbij altijd gericht op het voorkomen van problemen. Maar als het moet, wordt de gang naar de rechter niet geschuwd.