retentierecht

Aannemer heeft recht van retentie

Bij niet betaling van de opdrachtgever heeft de aannemer een sterke troef in handen om zijn rechten (tot betaling) veilig te stellen; het retentierecht. Het retentierecht leidt ertoe dat de ‘zaak’ van de opdrachtgever door de aannemer niet wordt afgegeven tot dat de vordering van de aannemer wordt voldaan (artikel 3:290 BW). Het retentierecht kan niet alleen op roerende zaken (bank, auto, fiets, radio etc.) worden uitgeoefend. Een aannemer kan dat ook uitoefenen op de onroerende zaak die hij aan het bouwen is.

Wanneer is retentierecht rechtsgeldig?

Een aannemer die rechtsgeldig zijn retentierecht wil uitoefenen moet echter wel zorgvuldig te werk gaan. Het criterium is dat de aannemer de feitelijke macht over het werk moet hebben. Dat is bij een roerende zaak makkelijker te realiseren dan in het geval van een onroerende zaak. De schuldenaar (opdrachtgever) moet (bij een onroerende zaak) geen toegang tot het werk hebben aangezien de feitelijke macht dan niet bij de aannemer berust. Uitoefening kan bijvoorbeeld door het werk af te zetten met hekken. Het is, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, zelfs mogelijk om het retentierecht op een gedeelte van een gebouw uit te oefenen.

Retentierecht bij derde met jonger recht

Van belang is voorts dat het retentierecht (onder bepaalde voorwaarden) ook kan worden ingeroepen tegen derden met een jonger recht op de zaak en zelfs tegen derden met een ouder recht op de zaak. Gedacht kan worden aan een hypotheekhouder. Daar blijkt dus uit dat het retentierecht en het goed in roepen daarvan enorme consequenties kan hebben, zelfs voor de hypotheekhouder. De aannemer moet zijn retentierecht in principe wel steeds duidelijk kenbaar maken, omdat tegen een derde (met een jonger recht) te kunnen inroepen. In de praktijk worden vaak borden gebruikt met de mededeling dat de betreffende aannemer een retentierecht uitoefent. De achtergrond van dit kenbaarheidsvereiste is dat een retentierecht naar zijn aard niet kenbaar is uit de openbare registers.

Retentierecht bij derde met ouder recht

Om het retentierecht in te roepen tegen derden met een ouder recht is vereist dat de vordering van de aannemer voortvloeit uit een overeenkomst die de opdrachtgever bevoegd was met betrekking tot de zaak aan te gaan, of dat hij geen reden had om aan de bevoegdheid van de schuldenaar te twijfelen. Degene die op een juiste wijze een retentierecht uitoefent kan zijn vordering verhalen met voorrang boven allen tegen wie het retentierecht kan worden ingeroepen. Hierdoor is de kans op voldoening van de vordering in toenemende mate gewaarborgd. De advocaat bouwrecht van AMS begeleidt u graag bij de uitoefening van het retentierecht of juist bij de beoordeling of dat wel rechtsgeldig is ingeroepen. Het is ook van belang reeds bij het opstellen van de aanneemovereenkomst te anticiperen op het wel of niet kunnen inroepen van een retentierecht.

Retentierecht onderaannemer

Het is onder omstandigheden mogelijk dat ook een onderaannemer een retentierecht uitoefent op het werk, dan wel op een gedeelte van het werk. De gevolgen daarvan kunnen voor de opdrachtgever enorm zijn. Immers, de opdrachtgever heeft veelal geen contractuele relatie met de onderaannemer en is aan de onderaannemer ook geen betaling verschuldigd. Dit kan er dus toe leiden dat de onderaannemer zich voor niet door de hoofdaannemer aan hem (onderaannemer) betaalde rekeningen verhaalt op het werk, dat eigendom van de opdrachtgever is. De opdrachtgever kan zich in dat geval uiteraard verhalen op de hoofdaannemer maar die zal in een dergelijke situatie veelal geen verhaal bieden aangezien diens niet betaling juist aanleiding is voor de uitoefening van het retentierecht.

Faillissement en retentierecht

Het retentierecht geeft degene die het inroept ook een sterke positie bij faillissement van degene ten laste van wie het retentierecht wordt uitgeoefend, veelal de schuldenaar van de partij die gebruik maakt van het retentierecht. Het retentierecht gaat niet teniet door het faillissement van de schuldenaar aan wie de zaak waarop het retentierecht wordt uitgeoefend toebehoort.

Mogelijkheden curator bij confrontatie met retentierecht

Een curator die geconfronteerd wordt met een retentierecht heeft in principe twee mogelijkheden. Hij kan de zaak opeisen en deze verkopen, met dien verstande dat degene die het retentierecht toekomt zijn voorrang behoudt welke bij de verdeling van de verkoopopbrengst tot uiting komt. De andere optie voor de curator is dat hij de vordering van degene die het retentierecht uitoefent voldoet waardoor het retentierecht vervalt, en de zaak in de faillissementsboedel terechtkomt waarna de curator deze kan verkopen. Als de curator niets doet, ondanks dat hem daartoe een redelijke termijn is gesteld, dan staat het de uitoefenaar van het retentierecht vrij om de zaak die hij onder zich heeft te verkopen overeenkomstig de wettelijke bepalingen die gelden voor pand- en hypotheekhouder. In de bouw is de kans groot dat het retentierecht wordt uitgeoefend op een registergoed, in welk geval de uitoefenaar van het retentierecht binnen veertien dagen na de verstreken (redelijke) termijn, de curator dient aan te zeggen dat hij gaat executeren.

Bouwrecht advocaat in Amsterdam

De bouwrecht advocaat van AMS Advocaten richt zich niet alleen op advisering maar procedeert ook voor zijn cliënten indien dat nodig is. Zowel voor particulieren als voor bedrijven. De advocaten van AMS zijn sterk betrokken bij de zaken van hun cliënten, werken met korte lijnen en bieden scherpe tarieven.