standaardvoorwaarden in de bouw

Algemene voorwaarden spelen een belangrijke rol in de bouw. Binnen de branche is een aantal standaardvoorwaarden geformuleerd die toegepast kunnen worden op aannemingsovereenkomsten. Het kan voor een aannemer voordelig zijn om gebruik te maken van één van deze standaardvoorwaarden om bijvoorbeeld duidelijke afspraken te maken over betalingen of oplevering.

Op deze pagina worden de meest gebruikte standaardvoorwaarden toegelicht. Dit biedt een handreiking voor aannemers om te zien of één van deze standaardvoorwaarden mogelijk geschikt voor hen kan zijn. Raadpleeg altijd een advocaat om te bepalen of een van de standaardvoorwaardes gebruikt kan worden.

UAV

De UAV staat voor Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en technische installatiewerken. Ze zijn opgesteld door vertegenwoordigers uit de bouwsector en overheid en regelen de contractverhoudingen tussen opdrachtgever en aannemer. De UAV zijn de meest gebruikte standaardvoorwaarden voor een traditionele aanneemovereenkomst waarbij er sprake is van een directievoering.

De UAV gaat uit van een strakke scheiding van verantwoordelijkheden: de opdrachtgever is verantwoordelijk voor het ontwerp en de instructies, de aannemer voor de uitvoering. Geschillen worden beslecht door de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen. Van de bepalingen in de UAV kan worden afgeweken, hetgeen ook regelmatig gebeurt, bijvoorbeeld in het bestek. Echter, de afwijking moet wel expliciet zijn.

De meest recente versie is uit 2012 (UAV 2012) maar de oude versie uit 1989 (UAV 1989) wordt nog met grote regelmaat gebruikt. .

UAV-CG 2005

De UAV-GC (geïntegreerde contracten) zijn speciaal ontwikkeld voor geïntegreerde bouwcontracten waarbij de opdrachtgever meer een regisserende rol heeft en de aannemer verantwoordelijk is voor het resultaat. De UAV-GC beslaat een groter deel van het bouwproces te weten initiatief, ontwerp, uitvoering en meerjarig onderhoud. Op dit moment wordt gewerkt aan een herziening van de UAV-GC 2005; de UAV-GC 2020. Deze zijn echter (nog) niet definitief gepubliceerd.

Verschil tussen UAV en UAV-GC

Het grote verschil met de UAV is dat bij de UAV-GC de verantwoordelijkheid voor het ontwerp bij de opdrachtnemer komt te liggen. Er is voorts veel meer ruimte voor een andere risicoverdeling tussen de opdrachtgever en de aannemer, al naar gelang de aard van de overeenkomst waarop deze voorwaarden van toepassing worden verklaard. Daarnaast is de UAV alleen van toepassing op de uitvoeringsfase, terwijl de UAV GC het gehele proces (inclusief ontwerp) omvatten.

UAV 2012

De UAV zijn in 2012 aangepast om de regeling meer gelijk te laten lopen met het BW. Voorts is de zorg voor milieu en veiligheid aangescherpt, is het onderscheid tussen onderaannemer en leverancier geschrapt, en is de waarschuwingsplicht ter zake meerwerk in overeenstemming gebracht met de regeling in het BW.

Ook voor de UAV 2012 is een werkgroep in het leven geroepen om deze te herzien, mede in verband met de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Hoewel er dus een herziene versie is worden de “oude” UAV 1989 ook nog regelmatig gebruikt. Een groot verschil is dat in de UAV 2012 de voorheen geldende aparte UAVTI (technische installaties) zijn ondergebracht. In de UAV 1989 zijn deze apart en kunnen deze dus apart overeengekomen worden.

AVA 2013

De Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk zijn opgesteld door Bouwend Nederland. In 2013 is een nieuwe versie inwerking getreden die de oude AVA 1992 vervangt. De AVA zijn bedoeld voor de aanneming van kleinere (eenvoudige) werken waarbij geen directie wordt gevoerd.

Net zoals de UAV wordt in de AVA de verhouding tussen opdrachtgever en aannemer geregeld. De UAV is echter vooral geschikt als de opdrachtgever wel directie voert en er daaruit voortvloeiende gescheiden taken (en verantwoordelijkheden) zijn.

AVA Zakelijk 2023

In 2023 zijn de AVA splitst in de AVA Zakelijk 2023 en de AVA Consumenten 2023. In de AVA Zakelijk 2023 zijn vanzelfsprekend de bepalingen verwijderd die zagen op consumenten. Een van de belangrijkste toevoegingen in de AVA Zakelijk 2023 is het onderscheid tussen bruto en netto stelposten. Bij netto stelposten is een aannemersvergoeding (marge) van 10% gerekend. Ook is er een limitering van aansprakelijkheid voor indirecte schade van 10% van de aanneemsom.

AVA Consumenten 2023

Deze versie beoogt meer consumentenbescherming te bieden, mede in verband met de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Onder meer is de waarschuwingsplicht van de aannemer aangescherpt en moet de aannemer aantonen dat een gebrek niet aan hem is toe te rekenen bij verborgen gebreken.

SWK en Woningborg

Bij de nieuwbouw van eengezinswoningen wordt regelmatig gebruik gemaakt van een model koop-aannemingsovereenkomst van de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) of Woningborg. In dat geval zijn ook de algemene voorwaarden van SWK of Woningborg van toepassing.

Zowel de SWK als Woningborg geven waarborgcertificaten uit voor kopers van woningen van aangesloten ondernemers (aannemers). Door de verkrijging van het waarborgcertificaat worden kopers beschermd tegen de risico’s die verbonden zijn aan de aanschaf van een nieuwbouwwoning. De SWK en Woningborg geven de koper zowel een insolventiewaarborg als een herstelwaarborg.