wet kwaliteitsborging voor het bouwen

Per 1 januari 2024 is de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in werking getreden. Het doel van deze wet is om de kwaliteit in de bouw te verbeteren. Hiervoor is o.m. een nieuw systeem van bouwtoezicht geïntroduceerd en zijn de verantwoordelijkheden van de aannemer uitgebreid.

Wat is private kwaliteitsborging?

De Wkb bestaat uit twee onderdelen. Allereerst is het gemeentelijk toezicht op naleving van het Bouwbesluit vervangen door private kwaliteitsborging. Dit betekent -kort door de bocht – het volgende.

Vroeger werd een bouwwerk na afronding geïnspecteerd door een bouwinspecteur van de gemeente. De inspecteur controleerde -kort gezegd- of het bouwwerk aan het Bouwbesluit voldeed. Deze taak is nu overgenomen door de private kwaliteitsborger.

De kwaliteitsborger beoordeelt – aan de hand van hiervoor ontwikkelde instrumenten -het bouwwerk. Als er naar zijn oordeel een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat dat het bouwwerk aan de bouwtechnische voorschriften voldoet, geeft hij hiervoor een verklaring af: een verklaring dat hij een “redelijk vermoeden” heeft dat het bouwwerk voldoet.

Veranderingen in het burgerlijk wetboek

Naast de wijziging in het toezicht achteraf en de inspectie van de kwaliteit door de borger, zijn ook enkele bepalingen in het Burgerlijk Wetboek veranderd. De veranderingen zien op:

• Uitbreiding van de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering
• Wijziging in de waarschuwingsplicht van de aannemer
• Introductie van het opleveringsdossier
• Informatieplicht van de aannemer over zekerheden en garanties
• Informatieplicht van de aannemer over de opschortingsbevoegdheid

Hieronder worden deze wijzigingen uitgebreider besproken.

Aansprakelijkheid aannemer na oplevering

In artikel 7:758 BW is de aansprakelijkheid van de aannemer geregeld. De hoofdregel is dat na oplevering de aannemer is ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Anders gezegd, voor zichtbare gebreken die niet bij de oplevering zijn gemeld, is de aannemer niet (meer) aansprakelijk.

Deze hoofdregel wordt in het nieuwe lid 4 van dit artikel ingeperkt: de aannemer is aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt (tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen). Dit verlegt de verantwoordelijkheid meer naar de aannemer. Een opdrachtgever verliest dus niet (meteen) zijn rechten als hij een gebrek over het hoofd heeft gezien.

Van dit artikel kan niet ten nadele worden afgeweken bij consument-opdrachtgevers. In andere gevallen mag alleen uitdrukkelijk bij overeenkomst van dit artikel worden afgeweken. De vraag is of een afwijking in algemene voorwaarde voldoet aan dit vereiste. Aannemers worden dan ook aangeraden bij professionele opdrachtgevers altijd de toepassing van lid 4 uit te sluiten expliciet in de overeenkomst.

Waarschuwingsplicht aannemer

Op grond van art. 7:754 BW moet een aannemer waarschuwen voor fouten die op het terrein van de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever ligt en die de aannemer kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Aan deze plicht zijn twee nieuwe criteria gelegd: de waarschuwing moet nu schriftelijk en ondubbelzinnig worden gedaan en wel rechtstreeks aan de opdrachtgever.

Verder moet de aannemer bij de waarschuwing wijzen op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Het is nog niet precies duidelijk wat er onder deze eis moet worden verstaan maar mogelijk betekent dit een verzwaarde informatieplicht over meerkosten of vertraging in het werk als gevolg van de ontdekte fout.

De nieuwe waarschuwingsplicht geldt direct vanaf 1 januari 2024 en dus ook voor reeds bestaande overeenkomst.

Opleveringsdossier

Aannemers zullen vanaf nu voor elk werk een opleverdossier moeten aanleggen (art. 7:757a BW). Dit dossier moet bij oplevering aan de opdrachtgever worden verstrekt en is bedoeld om volledig inzicht te geven of en hoe de aannemer de overeenkomst heeft uitgevoerd. Onder het opleverdossier vallen in ieder geval de volgende stukken:

a. tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk;
b. gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

Nieuwe Informatieplichten aannemer

Op grond van het nieuwe artikel 7:765a is een aannemer verplicht om de opdrachtgever in te informeren of en zo ja, op welke wijze hij de nakoming van het werk en aansprakelijkheid voor gebreken heeft afgedekt met een verzekering of andere financiële zekerheden.

Daarnaast is de aannemer sinds 1 januari 2024 verplicht om de consument-opdrachtgever schriftelijk te vragen of de opdrachtgever na oplevering gebruik wil maken van zijn (reeds bestaande) opschortingsrecht (beter bekend als de 5%-regeling). Deze nieuwe plicht is verder uitgewerkt in lid 2 van artikel 7:768 BW

Deze nieuwe informatieplichten gelden enkel ten aanzien van consument-opdrachtgevers die een nieuwwoning laten bouwen.

Gefaseerde inwerkingtreding

De Wkb kent een ‘zachte landing’; de veranderingen worden stapsgewijs uitgevoerd. Zo geldt de Wkb tot en met (in ieder geval) 2028 alleen voor nieuwbouw van eenvoudige bouwwerken zoals eengezinswoningen en kleinere bedrijfspanden. In deze fase wordt de wet als het ware “proefgedraaid”.