erfdienstbaarheid

Wat is erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht, waarmede een onroerende zaak – een erf – bezwaard (het bezwaarde of dienende erf) is ten bate van een aangrenzend erf (het heersende erf) van een andere eigenaar. Een erfdienstbaarheid moet in het kadaster zijn ingeschreven, en blijft bij eigendomsovergang, zoals door verkoop, bestaan. Erfdienstbaarheden kunnen een geschikte oplossing zijn om gebruik van een erf – zoals overpad – mogelijk te maken.

Recht van overpad

Het bekendste voorbeeld van een erfdienstbaarheid is het recht van overpad; het recht om van andermans grond gebruik te mogen maken. Een erfdienstbaarheid is dus een last, waarmee een onroerende zaak ten behoeve van een andere onroerende zaak is bezwaard. De eigenaar van het dienende erf mag niet zomaar een maatregel treffen die in strijd is met de erfdienstbaarheid aan het heersende erf. Een erfdienstbaarheid houdt een inbreuk op het recht van de eigenaar van het lijdend erf in en de eigenaar van het heersend erf een erfdienstbaarheid op de voor de andere eigenaar minst bezwarende wijze dient uit te oefenen.

Erfdienstbaarheid door vestiging

Een erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging, aldus het Burgerlijk Wetboek (BW). Voor vestiging is een overeenkomst nodig die moet zijn vastgelegd in een notariële akte. Die akte moet dan vervolgens worden ingeschreven in de openbare registers, zodat de erfdienstbaarheid ook voor derden kenbaar is.

Erfdienstbaarheid door verjaring

Daarnaast bepaalt het BW dat een erfdienstbaarheid kan ontstaan door verjaring. Een bezitter te goeder trouw verkrijgt de erfdienstbaarheid door onafgebroken bezit van 10 jaar. Is de bezitter niet te goeder trouw, dan kan de erfdienstbaarheid worden verkregen door verloop van 20 jaar. Op basis van de Overgangswet is die termijn niet aangevangen voor 1 januari 1992. Sinds 2012 kan dus voor het eerst een dergelijk recht van erfdienstbaarheid zijn ontstaan.

Erfdienstbaarheid opheffen

Het BW bepaalt verder dat de rechter een erfdienstbaarheid kan opheffen als de eigenaar van het heersend erf geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid en het niet aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij terug zal keren. Zo heeft de eigenaar van het heersend erf  bij een erfdienstbaarheid van uitweg in beginsel geen redelijk belang meer als hij een redelijk alternatief voor het bereiken van de openbare weg voorhanden heeft.