kettingbeding

Kwalitatieve verplichtingen

Een overeenkomst heeft normaal gesproken alleen werking tussen de contractspartijen. Bij onroerend goed is het echter mogelijk om af te spreken dat een bepaalde verplichting bij verkoop over zal gaan op de nieuwe eigenaar. Het gaat dan steeds om een verplichting om iets te dulden of om iets niet te doen. Er is dan sprake van een kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 BW. Voor de werking van een kwalitatieve verplichting is vereist dat het door de notaris wordt vastgelegd in een notariële akte én wordt ingeschreven in de openbare registers (Kadaster). Toekomstige eigenaren zijn dan van rechtswege (automatisch) gebonden aan het beding.

Kettingbeding vs kwalitatieve verplichting

Het kettingbeding wordt in de praktijk vaak verward met de kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek. Bij een kettingbeding is er sprake van een bepaling in een koopakte die steeds opnieuw aan de nieuwe koper moet worden doorgegeven. Dat gaat dus, anders dan bij een kwalitatieve verplichting, niet automatisch; er is immers een rechtshandeling voor vereist. Het kettingbeding kan uitkomst bieden als de figuur van de kwalitatieve verplichting niet van toepassing is. Dat is het geval als er sprake is van een verplichting om juist iets wél te doen of te geven; de kwalitatieve verplichting leent zich daar niet voor.

Boetebeding

Een veel voorkomend kettingbeding in het commerciële vastgoed is dat wordt vastgelegd dat een bepaald soort bedrijf (de concurrent) er zich niet mag vestigen. Het gaat er dus om dat de koper zich jegens de verkoper in de koopovereenkomst verplicht om met de eventuele toekomstige nieuwe eigenaar dezelfde plicht op te nemen als die waartoe de koper zich jegens de verkoper heeft verplicht. De toekomstige eigenaar wordt weer verplicht het beding bij een latere overdracht op te nemen. Aan het kettingbeding is vaak een boetebeding gekoppeld om het kettingbeding extra kracht bij te zetten.

Uitleg kettingbeding

Voor wat betreft de uitleg van het kettingbeding moet worden uitgegaan van de door de Hoge Raad geformuleerde maatstaf dat van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. De uitleg van het beding dient dus niet plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld.