verborgen gebreken

Slijtage, vochtplekken, lekkage

Over een gebrek aan een verkochte woning ontstaan vaak geschillen. Of de verkoper aansprakelijk is hangt ten eerste af van de vraag of het gaat om een zichtbaar gebrek of een verborgen gebrek. In het algemeen is de verkoper niet aansprakelijk voor zichtbare gebreken, die bij oplettende inspectie gezien en bemerkt hadden kunnen worden. Bij verborgen gebreken ligt dat echter anders. Bij een verborgen gebrek gaat het om een gebrek waar de koper pas na de levering (overdracht) achter komt. Of de verkoper voor een dergelijk gebrek aansprakelijk is, is niet altijd een gemakkelijke vraag. In het algemeen bepaalt het Burgerlijk Wetboek dat het huis de eigenschappen moet bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Bezit het huis die eigenschappen niet, dan kan de verkoper aansprakelijk zijn.

Verborgen gebreken: onderzoeksplicht

De koper kan echter niet stilzitten. Als er voor de koper reden is tot twijfel, bijvoorbeeld doordat er zichtbare scheurtjes zijn, dan moet hij onderzoek doen. Ook in het algemeen dient de koper de staat van de woning te onderzoeken. Als de verkoper heeft gegarandeerd dat het huis bepaalde eigenschappen bezit (zoals de afwezigheid van asbest, of vervuiling) of als de koper aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan, kan de verkoper worden aangesproken.

Verkoper heeft mededelingsplicht

Tegelijk rust echter op de verkoper altijd een mededelingsplicht. Alles wat de verkoper weet (over wat redelijkerwijs het normaal gebruik van het huis kan verhinderen) moet hij melden. Verzaakt de verkoper zijn mededelingsplicht, dan is de verkoper aansprakelijk.

Verwachtingen van de koper

Het gaat er dus om wat de koper bij het kopen van het huis mocht verwachten, wat de koper moest onderzoeken, en wat de verkoper wist en heeft verklaard. De hamvraag is welke verwachtingen de koper mocht hebben over de staat van het huis. Die kunnen afhangen van omstandigheden, zoals ouderdom. In het algemeen is dit echter redelijk voor de hand liggend: het huis mag niet op instorten staan, het dak mag niet lekken, et cetera. In de praktijk blijkt dat de vraag welke eigenschappen een woning moet hebben voor normaal gebruik minder eenvoudig te beantwoorden is dan men zou denken. Er zijn vele twijfelgevallen denkbaar en over dit onderwerp wordt dan ook veel geprocedeerd. Het antwoord op deze vraag hangt telkens af van de specifieke omstandigheden.

Leveren vrij van lasten en beperkingen

Naast verborgen fysieke problemen kan ook sprake zijn van problemen van puur juridische aard, zoals het bestaan van een erfdienstbaarheid of van een huurder met huurbescherming, waardoor de koper niet het vrije genot van de gekochte woning kan hebben. Ten aanzien van dit soort juridische beperkingen is het BW streng voor de verkoper: de verkoper moet de woning vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen over dragen, tenzij anders is overeengekomen. Anders dan bij feitelijke / fysieke problemen heeft de koper in principe dus geen onderzoeksplicht. Voor juridische gebreken die de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard is de verkoper natuurlijk niet aansprakelijk. Het is echter niet altijd duidelijk wanneer sprake is uitdrukkelijke aanvaarding. Alles mededelen wat de verkoper weet, en dat goed laten vastleggen is daarom essentieel.

Advocaat voor verborgen gebrek

De advocaat vastgoedrecht van AMS Advocaten in Amsterdam heeft veel ervaring in zaken over verborgen gebreken, en zijn op de hoogte van de meest recente rechtspraak op dit gebied. Zij kunnen u adviseren over de vraag of sprake is van een verborgen gebrek en de vervolgens te hanteren strategie.