verkeerde vloeroppervlakte in verkoopbrochure

Wie een woning wil kopen, zal zich onder meer richten op de oppervlakte vermeld in de verkoopbrochure. De verkoopbrochure wordt opgesteld door de makelaar aangesteld door de verkoper van de woning. Wat nu als je erachter komt dat de vermelde oppervlakte verkeerd stond vermeld? Dat de woning die je kocht in feite een kleiner vloeroppervlak heeft dan in de verkoopbrochure stond?

Berekening vloeroppervlak

De makelaar berekent het woonoppervlak aan de hand van de norm NEN 2580. Dat is sinds 2021 verplicht. Die norm schrijft voor hoe het bruikbare woonoppervlak gemeten moet worden. Niet het gehele vloeroppervlak is ook bruikbaar woonoppervlak. De norm is een vele pagina’s tellend document waarin verschillende vormen van oppervlak worden gespecificeerd: bruto vloeroppervlak, netto vloeroppervlak, gebruiksoppervlakte, etc.

Een gecertificeerd inspecteur kan de correcte toepassing van NED 2580 controleren en toelichten. Onder meer speelt mee hoe hoog het dak is, of de ruimte alleen bereikbaar is met een luik, wat de functie is van de ruimte, of de ruimte in- of uitpandig is, etc. De verkoopbrochure placht het gebruiksoppervlak te vermelden. Daar kan dus van alles mis mee zijn.

Verkeerd gebruiksoppervlak – wie is aansprakelijk?

Als je kan vaststellen dat de daadwerkelijke gebruiksoppervlakte kleiner is dan geadverteerd in de verkoopbrochure, wat betekent dit dan voor je overeenkomst? Dat is afhankelijk van de inhoud van de overeenkomst. De meeste standaard-overeenkomsten kennen een uitsluiting dat de verkoper niet verantwoordelijk is voor verschillen tussen het geadverteerde gebruiksoppervlak en het daadwerkelijke gebruiksoppervlak.

Die uitsluiting is doorgaans toelaatbaar. In de regel zal de verkoper daarom niet aansprakelijk zijn voor het verschil op grond van wanprestatie. Inmiddels is het vaste jurisprudentie dat het verkeerd toepassen van NEN 2580 een onrechtmatige daad oplevert van de verkoopmakelaar ten opzichte van de koper. Zij staan immers niet in contractuele verhouding tot elkaar.