Bouwfout? Klaag en stuit op tijd!

Als de opdrachtgever van een aannemer gebreken constateert aan het opgeleverde werk, dan moet die opdrachtgever op tijd bij de aannemer klagen. Een ander aandachtspunt is dat vanaf het moment dat er wordt geklaagd een verjaring Verjaring betekent dat een rechtsvordering door verloop van een bepaalde tijd niet langer in rechte afdwingbaar is.
» Meer over verjaring verjaringstermijn gaat lopen. Die verjaringstermijn is korter dan de gebruikelijke vijf jaar: hij bedraagt slechts twee jaar. Als de verjaring Verjaring betekent dat een rechtsvordering door verloop van een bepaalde tijd niet langer in rechte afdwingbaar is.
» Meer over verjaring verjaring dan niet wordt gestuit, vist de opdrachtgever achter het net. Advocaat bouwrecht Marco Guit bespreekt aan de hand van een recente uitspraak van de Raad van arbitrage Particuliere geschillenbeslechting buiten de overheidsrechtspraak om.
» Meer over arbitrage Arbitrage voor de Bouw (zaaknummer 35.128) hoe dat zit.

Procedure tussen VvE en aannemer

In de zaak die voor de Raad van Arbitrage diende, speelde het volgende. De afzonderlijke leden van een Vereniging van Eigenaars (VvE) hebben opdracht De overeenkomst waarbij iemand anders dan op grond van een arbeidsovereenkomst diensten verrichten voor een opdrachtgever.
» Meer over opdracht opdracht gegeven aan een aannemer voor de bouw van een appartementencomplex. De oplevering daarvan heeft in februari 2009 plaatsgevonden. In 2011 worden er gebreken geconstateerd aan het buitenschilderwerk, de gevelbekleding en de ballustrades. De VvE heeft daarover voor het eerst op 21 maart 2011 bij de aannemer geklaagd.

Verjaringstermijn gebrek in opgeleverde werk: twee jaar

In de wet (artikel 7:761 BW) staat dat een rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaar nadat over dat gebrek bij de aannemer is geklaagd. Dat is een korte verjaringstermijn en als die wordt overschreden dan vervalt het recht om bij de rechter, of de Raad van Arbitrage, schadevergoeding of herstel van die gebreken te vorderen. De verjaringstermijn kan wel worden gestuit.

Stuiten verjaring van een rechtsvordering

Stuiten van een rechtsvordering is een handeling waardoor de verjaringstermijn opnieuw gaat lopen. De verjaring kan worden gestuit door het sturen van een schriftelijke sommatie Een schriftelijke aanmaning om binnen een bepaalde termijn een contractuele of wettelijke verplichting na te komen.
» Meer over sommatie aanmaning aan de aannemer om zijn verplichtingen na te komen. In deze zaak zijn er door de VvE weliswaar e-mails en brieven gestuurd aan de aannemer, maar die kwalificeren niet als stuitingshandeling. In die e-mails staan namelijk alleen maar teksten als “Het is gebruikelijk dat schilderwerk 5 jaar meegaat en niet na 1,5 jaar begint af te bladderen”. In die e-mails wordt dus niet het recht op nakoming ondubbelzinnig voorbehouden en wordt ook niet aangemaand om de verplichtingen na te komen. Die e-mails kwalificeren daarom niet als stuitingshandeling.

Verjaring voltooid, vordering afgewezen

Omdat de Raad van Arbitrage van oordeel is dat er geen sprake is van een stuitingshandeling en omdat de aannemer pas in augustus 2014 door de advocaat van de VvE aansprakelijk is gesteld, beslist de Raad van Arbitrage dat de vordering van de VvE op de aannemer is verjaring Verjaring betekent dat een rechtsvordering door verloop van een bepaalde tijd niet langer in rechte afdwingbaar is.
» Meer over verjaring verjaard. Zij meent namelijk dat de verjaringstermijn is gaan lopen op 21 maart 2011, toen er voor het eerst is geklaagd, zodat de verjaring op 21 maart 2013 is voltooid. Door de aannemer pas in augustus 2014 aansprakelijk stellen, was de VvE ruimschoots te laat. De vordering wordt daarom afgewezen.

Het belang van verjaringstermijn en klachtplicht

Naast het in de gaten houden van de verjaringstermijn is ook de klachtplicht van belang. De Raad van Arbitrage kwam in deze zaak niet aan een inhoudelijk oordeel van het verweer van de aannemer ten aanzien van die klachtplicht De plicht van een koper om tijdig een gebrek aan een gekochte zaak te melden bij verkoper.
» Meer over klachtplicht klachtplicht toe, omdat de verjaring er al toe noopte de vordering af te wijzen. Desalniettemin is het altijd van belang om tijdig na ontdekking van een gebrek in de prestatie daarover te klagen bij de opdrachtnemer. Als dat niet gebeurt, leidt dat er ook toe dat de rechten ten aanzien van het gebrek vervallen.