Kansschade bij niet-doorgaan aannemingsovereenkomst: zo zit het!

In een recente bouwzaak kwam de vraag aan de orde of een aannemer ervan uit mocht gaan dat hij een grote bouwopdracht gegund zou krijgen, enkel op basis van een voorbereidende hulpovereenkomst. En zo ja, wat is dan de schade van de aannemer nu het werk niet is doorgegaan? Advocaat bouwrecht Marco Guit bespreekt in deze blog de uitspraak en licht begrippen als teamverband en kansschade toe.

Samenwerking in bouwteam

De feiten in deze zaak lagen als volgt. Aannemer en opdrachtgever sluiten een overeenkomt waarin niet veel meer stond dan dat “beide partijen in het bouwteamverband in samenwerking het bouwplan met elkaar zullen realiseren”. Van enige nadere omschrijving van het bouwplan was geen sprake. Slechts de locatie was bekend. Behalve deze bespreking hebben partijen geen nader overleg gevoerd over het werk. Het project ligt vervolgens jaren stil maar dan wordt de aannemer uitgenodigd om een offerte uit te brengen. Deze offerte overstijgt ruim het budget van de opdrachtgever en deze kiest ervoor met een andere aannemer in zee te gaan.

Overeenkomst van aanneming van werk?

De bouwrecht advocaat van de aannemer start een procedure. De kern van het geschil was de vraag hoe de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst tussen partijen moest worden gekwalificeerd. De aannemer meent dat er een overeenkomst van aanneming van werk tot stand is gekomen op basis waarvan hij aldus het werk (al) zou zijn gegund. Het hof gaat uit van een in de literatuur aangehouden uitleg van de term “bouwteamverband”. Kort samengevat houdt dit in dat een aannemer vanaf het begin bij een project wordt betrokken en dat van deze bouwteam-aannemer wordt verwacht dat zijn inbreng bestaat uit een toets van het bouwplan op praktische uitvoerbaarheid en kostenbesparing. De bouwteam-aannemer is de eerste en voorshands enige gegadigde om een overeenkomst tot aanneming van werk met de opdrachtgever te sluiten. De opdrachtgever mag zich pas tot een andere aannemer wenden als geen overeenstemming wordt bereikt met de bouwteam-aannemer.

Hof: sprake van voorbereidende hulpovereenkomst

Volgens het hof is gelet deze uitleg een voorbereidende hulpovereenkomst tot stand gekomen. Partijen hebben hun verhouding tot elkaar in de aanloop naar een aannemingsovereenkomst De opdracht aan een aannemer om tegen een aanneemsom een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen.
» Meer over aannemingsovereenkomst aannemingsovereenkomst -normaliter de precontractuele fase– schriftelijk vast gelegd. De aannemer had er echter niet vanuit mogen gaan dat hem de definitieve bouwopdracht al was of zou worden verstrekt. Wel, zo benadrukt het hof, heeft de opdrachtgever uit hoofde van de overeenkomst verplichtingen jegens de aannemer. Zo had de opdrachtgever de aannemer moeten uitnodigen om in de ontwerpfase van het project aan tafel te zitten. Ook had de opdrachtgever de aannemer inzicht moeten geven in zijn budget. Dit heeft de opdrachtgever nagelaten terwijl dit juist de voordelen zijn van een bouwteamverband.

Kansschade: verlies op een kans op voordeel

De opdrachtgever is dus volgens het hof tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en moet de aannemer schadevergoeding betalen. De vraag is vervolgens waar de schade uit bestaat? Het hof stelt voorop dat als de opdrachtgever haar verplichtingen wel deugdelijk was nagekomen er twee mogelijkheden waren: ofwel partijen hadden een overeenkomst van aanneming gesloten, ofwel partijen waren uit elkaar gegaan vanwege het mislukken van gedegen onderhandelingen. Het gaat dus om verlies van een kans op het sluiten van een bouwcontract. De schadevergoeding moet worden geschat aan de hand van goede en kwade kansen die de aannemer in de hypothetische situatie zou hebben gehad. Na wikken en wegen schat het hof de kans dat partijen tot een overeenkomst waren gekomen op 50%. Het hof wijst als schadevergoeding toe 50% van de (misgelopen) winst.