Contractovername bij huurovereenkomsten: wie is de verhuurder?

Bij huurovereenkomsten bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte die soms al decennia lang lopen, zijn de oorspronkelijke contractspartijen vaak niet meer dezelfde. Bedrijven kunnen van naam wijzigen, overgenomen geworden of fuseren met derden. Of het huurobject kan worden overgedragen. Dan kan in een procedure over een huurovereenkomst de discussie ontstaan wie nu eigenlijk de verhuurder is. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt bespreekt een recente uitspraak hierover.

Verhuurder draagt economische eigendom over

In deze zaak had de eigenaar van een bedrijfspand, pensioenverzekeraar Metallicus, een huurovereenkomst gesloten met huurder. Deze huurovereenkomst ging in op 1 april 1987. Nadien heeft Metallicus haar naam gewijzigd in Ohra Pensioenverzekeringen. Ohra heeft op haar beurt het economisch eigendom Het het meest omvattende recht dat men op een zaak kan hebben. Eigendom is het recht om over een zaak (stuk grond, voorwerp, hoeveelheid geld enz.) naar eigen goeddunken te beschikken.
» Meer over eigendom eigendom overgedragen aan gedaagde De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde.
» Meer over gedaagde gedaagde. Sindsdien heeft gedaagde de huur gefactureerd en heeft huurder de huur aan gedaagde voldaan.

Huurder en gedaagde sluiten nieuwe overeenkomsten af

Gedaagde en huurder hebben in de loop van de jaren verschillende allonges getekend waarin dan weer de huurprijs, dan weer de looptijd werd gewijzigd. In de laatste allonge is overeengekomen dat de huurperiode zal eindigen op 31 maart 2012 waarna de huurder een optie heeft tot verlenging voor een periode van tweemaal 10 jaar. Huurder zal uiterlijk 31 maart 2011 moeten aangegeven of hij van de (eerste) optie gebruik wil maken.

Opzegtermijn bij verlenging huurovereenkomst

Huurder treedt begin 2011 met gedaagde in bespreking over een verlenging van slechts een jaar na 31 maart 2012, derhalve tot 31 maart 2013. Gedaagde stemt hiermee in en huurder bevestigt deze –van de allonge- afwijkende afspraak per email. Voorts laat hij schriftelijk op 7 februari 2012 aan gedaagde weten hij gebruik wil maken van de mogelijkheid de huur op te zeggen tegen 1 april 2013 en geen prijs stelt op (verdere) verlenging.

Gedaagde: huuropzegging huurder te laat

Gedaagde schrijft de huurder vervolgens dat de huuropzegging te laat is omdat blijkens de allonges opgezegd had moeten worden uiterlijk 31 maart 2011. Dit heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst per 31 maart 2012 zal worden verlengd tot 31 maart 2022. Dan pas zal de opzegging effect hebben. Aldus gedaagde.

Verklaring voor recht dat huur zal eindigen

In de procedure bij de kantonrechter vraagt de huurder een declaratoir vonnis Een vonnis waarmee de rechter door middel van een zogenaamde verklaring voor recht een rechtsverhouding tussen partijen vaststelt.
» Meer over declaratoir vonnis verklaring voor recht dat de huurovereenkomst zal eindigen per 31 maart 2012. Huurder verwijst naar de tijdens de bespreking met gedaagde gemaakte afspraken. Gedaagde voert als verweer dat niet zij maar Ohra de verhuurder is. De Kantonrechter overweegt dat tussen Ohra en gedaagde een overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst is gesloten waarbij Ohra haar rechten en plichten uit de huurovereenkomst de facto heeft overgedragen aan gedaagde. Gedaagde heeft vervolgens met huurder diverse, op de huur gerichte, overeenkomsten gesloten (de allonges). Hierbij heeft gedaagde zichzelf verhuurder genoemd en is als zodanig ook door huurder geaccepteerd.

Rechter: sprake van contractovername

Volgens de rechter betekent dit dat er feitelijk is voldaan aan de vereisten van contractovername. De huurder heeft als schuldenaar ingestemd met de contractsovername Het overnemen van een rechtsverhouding door een derde.
» Meer over contractsovername contractovername van de huurovereenkomst door gedaagde. Gedaagde heeft aldus te gelden als verhuurder en de huurder heeft de huurovereenkomst tijdig conform de met gedaagde/verhuurder gemaakt afspraken opgezegd. Overigens merkt de rechter op dat zelfs als er geen sprake was van contractovername, het beroep van gedaagde op het feit dat hij niet de verhuurder zou zijn, apert in strijd is met de tussen de partijen geldende redelijkheid.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij contractovername

Hoewel contractovername in feite een drie-partijenovereenkomst is, is slechts vereist dat twee partijen hiertoe een schriftelijke overeenkomst opstellen: de partij die haar rechtsverhouding wil overdragen (in dit geval Ohra) en de overnemende derde (in dit geval gedaagde). De schuldenaar/ wederpartij De tegenpartij in een procedure of de partij met wie een contract is gesloten.
» Meer over wederpartij wederpartij van de partij die haar contract Een akte (schriftelijke vastlegging) van een overeenkomst.
» Meer over contract contract overdraagt hoeft zelf niet bij de contractsovername Het overnemen van een rechtsverhouding door een derde.
» Meer over contractsovername contractsovername betrokken te worden. Wel is vereist dat deze wederpartij (in dit geval de huurder) instemt met de contractsovername. Deze instemming is vormvrij en kan –zoals in deze zaak- worden afgeleid uit het feit dat de wederpartij met de betreffende derde nadere overeenkomsten sluit of huurbetalingen verricht aan de derde en niet meer aan de oorspronkelijke wederpartij.