De huurbetaling opschorten bij gebreken: wanneer kan het?

Een interessante uitspraak in een kort geding tussen verhuurder en huurders. Huurders hebben enkele maanden de huur niet betaald en beroepen zich op opschorting in verband met gebreken. De verhuurder eist in kort geding betaling van de huurachterstand. Hoe oordeelt de voorzieningenrechter in zo’n situatie? Advocaat huurrecht bedrijfsruimte, Thomas van Vugt, bespreekt de casus.

Huurachterstand: incasso in kort geding

In deze zaak hebben de huurders drie maanden huur niet betaald omdat zij klagen over langdurige gebreken en achterstallig onderhoud. Door de huur achter te houden willen zij de verhuurder bewegen om tot actie over te gaan. De verhuurder betwist de (ernst van de) gebreken en stelt bovendien dat de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, het recht op opschorting door huurders geheel uitsluit. Hij dagvaardt de huurders in kort geding en eist betaling van de volledige huurachterstand.

Rechter: contractuele uitsluiting opschortingsrecht onaanvaardbaar

Volgens de rechter hebben de huurders voldoende relevante feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat het onaanvaardbaar is om hen te houden aan de algehele uitsluiting van hun recht op opschorting. De vraag is echter of dit beroep op opschorting terecht is.

Opschorting huur terecht?

De rechter meent van niet. Uit de overgelegde bewijsstukken blijkt  niet van zodanige gebreken aan het gehuurde dat de bodemrechter zal oordelen dat algehele opschorting van de huur gerechtvaardigd is. Wel vindt de rechter aannemelijk dat er inderdaad gebreken zijn maar deze rechtvaardigen hoogstens een partiële opschorting van de huur. De rechter veroordeelt de huurder tot betaling van 80% van de huurachterstand. Uit dit oordeel kan dus worden afgeleid dat de huurders het restant mogen opschorten zolang de gebreken niet zijn hersteld.

Hoofdverplichting verhuurder: verschaffen huurgenot

De algemene bepalingen van het huurrecht staan in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Eén van de kernbepalingen van het huurrecht ziet op de hoofdverplichting van een verhuurder: het verschaffen van huurgenot. Als het gehuurde gebreken vertoont dan kan het gehuurde niet het genot verschaffen waar de huurder recht op heeft. In principe is de verhuurder verplicht deze gebreken te verhelpen. Als de verhuurder hiermee in gebreke blijft, mag de huurder de gebreken zelf (laten) herstellen en de kosten daarvan verhalen op de verhuurder of deze in mindering brengen op de huurprijs. Een huurder kan ook huurvermindering vorderen. Tot slot is de verhuurder verplicht schade die de huurder lijdt te vergoeden.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij gebrek

Van het algemene huurrecht kunnen partijen afwijken als het gaat om kantoorruimte. En dit gebeurt dan ook standaard. De Algemene Bepalingen Kantoorruimte die horen bij de model-huurovereenkomst kantoorruimte beperkt de huurder in grote mate. Ga daarom altijd na welke regels op uw situatie van toepassing zijn.