Schadeplichtig na afbreken onderhandelingen huurovereenkomst?

In deze zaak breekt een huurder de onderhandelingen over de huur van een bedrijfspand af. De verhuurder zegt dat dit niet meer kan, omdat er al een huurovereenkomst is gesloten. Daarnaast meent verhuurder dat de onderhandelingen in zo een vergevorderd stadium zijn, dat afbreken zonder schadevergoeding niet meer mogelijk is. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt bespreekt het arrest van het hof.

Huurder breekt onderhandelingen af van huurovereenkomst

Huurder en verhuurder bevinden zich in de precontractuele fase en zijn in onderhandeling over de huur van bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte. Het voorstel van verhuurder wordt in de vorm van een intentieverklaring Een schriftelijke verklaring tussen partijen waarin zij hun intentie om een nadere overeenkomst te sluiten vastleggen.
» Meer over intentieverklaring intentieverklaring ter goedkeuring voorgelegd aan de aandeelhoudersvergadering Het orgaan binnen een vennootschap waarin alle aandeelhouders zijn vertegenwoordigd.
» Meer over aandeelhoudersvergadering aandeelhoudersvergadering van huurder. De aandeelhouders besluiten geen huurovereenkomst met verhuurder te willen. De verhuurder vindt dat er al een overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst is en stapt naar de rechter.

Is er een huurovereenkomst tot stand gekomen?

De verhuurder stelt dat er al een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Er was immers overeenstemming over alle details van de overeenkomst en een bestuurder van huurder had telefonisch doorgegeven dat de aandeelhouders ‘groen licht’ hadden gegeven. Daarbij komt dat deze bestuurder – ook zonder goedkeuring van de aandeelhouders – zelfstandig bevoegd is tot het sluiten van de huurovereenkomst. Het hof zegt dat beide partijen moeten begrijpen dat van een overeenkomst pas sprake is na ondertekening van een contract Een akte (schriftelijke vastlegging) van een overeenkomst.
» Meer over contract contract.

Mocht huurder onderhandelingen afbreken?

Daarnaast stelt de verhuurder dat de onderhandelingen over de overeenkomst in een vergevorderd stadium waren. Zo ver, dat het afbreken van de onderhandelingen de huurder schadeplichtig maakt. Het hof zegt dat het mogelijk is dat de bestuurder van huurder heeft gezegd dat er ‘groen licht’ zou zijn van de aandeelhouders. De verhuurder dacht namelijk dat de aandeelhoudersvergadering op het moment van spreken al geweest was. Deze was echter verzet De gedaagde die door de rechter bij verstek is veroordeeld, kan daar in verzet tegen komen.
» Meer over verzet verzet. Wel bevestigd het hof dat de bestuurder inderdaad zelfstandig bevoegd is tot het sluiten van de overeenkomst.

Verhuurder krijgt bewijsopdracht omtrent onderhandelingen

Het hof stelt de verhuurder in de gelegenheid om bewijs In het Nederlandse procesrecht geldt als hoofdregel dat de rechter alleen die feiten of rechten aan zijn beslissing ten grondslag mag leggen, die in de rechtszaak aan hem ter kennis zijn gekomen of zijn gesteld en die zijn komen vast te staan.
» Meer over bewijs bewijs te leveren voor haar stelling dat de bestuurder van huurder heeft medegedeeld dat de aandeelhouders akkoord waren gegaan. Als zij hierin slaagt, dan waren de onderhandelingen in een zo ver gevorderd stadium dat bij verhuurder het gerechtvaardigde vertrouwen was gewekt dat er een overeenkomst tot stand zou komen. Afbreken zonder vergoeding is dan niet meer mogelijk en maakt de huurder schadeplichtig.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij sluiten van (huur)overeenkomsten

Ondanks dat deze zaak na dit arrest van het hof nog niet is afgerond, is het juridisch gezien een interessante uitspraak. Waar ligt de grens tussen onderhandelingen en het sluiten van een overeenkomst? En tot op welk moment kunnen partijen de onderhandelingen nog afbreken zonder schadeplichtig te zijn? En wanneer mag iemand er gerechtvaardigd op vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand is gekomen? AMS Advocaten heeft ruime ervaring met het sluiten van overeenkomsten en staat u graag bij.