Verhuurder kan vergeten indexverhogingen op huurprijs bedrijfsruimte vorderen

In veel huurovereenkomsten is een bepaling opgenomen met de jaarlijkse indexering van de huurprijs. Met betrekking tot deze jaarlijkse indexering bestaan voor de huur van bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte geen wettelijke bepalingen. In de praktijk komt het meer dan eens voor dat de verhuurder van een bedrijfsruimte voor een aantal jaren vergeet de indexering toe te passen. De vraag of de verhuurder aanspraak kan maken op betaling van de achterstallige huur, welke betreft het geïndexeerde gedeelte van de huurprijs, is onlangs door het hof Amsterdam beantwoord. Advocaat huurrecht Thomas van Vugt licht deze uitspraak toe.

Huurder: verhuurders recht op huurverhoging is verlopen

Advocaat van de huurder is van mening dat zij, nu de verhuurder sinds 2002 geen aanspraak meer heeft gemaakt op de indexering en maandelijks slechts aanspraak maakte op de onaangepaste huurprijs, er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de verhuurder geen gebruik wenste te maken van de mogelijkheid de huurprijs jaarlijks te indexeren. Zij stelt dat de verhuurder haar recht om het volledig geïndexeerde huurbedrag alsnog geldend te maken, heeft verspild.

Rechter: verhuurder zag indexering huurprijs over het hoofd

Huurder heeft naar oordeel van het hof er niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat verhuurder definitief af zou zien de te weinig betaalde bedragen alsnog te vorderen. Het beroep op rechtsverwerking faalt. Daartoe overweegt het hof onder andere dat voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is vereist dat de schuldeiser (i.c. de verhuurder) zich heeft gedragen op een wijze die onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht. Het maandelijks over een langere periode factureren van de onaangepaste huurprijs kwalificeert niet als een dergelijke omstandigheid. Dit wees er slechts op dat de verhuurder de indexering over het hoofd zag.

Automatische indexering huurprijs staat in overeenkomst

Daarnaast oordeelde het hof dat de huurovereenkomst voorziet in automatische indexering van de huurprijs nu ongeclausuleerd ten behoeve van de verhuurder is opgenomen dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Door deze bepaling te aanvaarden heeft de huurder de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Een nadere (wils)uiting van de verhuurder is blijkens de inhoud van de huurovereenkomst niet nodig. Op de huurder rust een eigen verantwoordelijkheid om in de gaten te houden wat de hoogte van de door haar verschuldigde huurprijs was. De door huurder gestelde professionele hoedanigheid van verhuurder doet daar niet aan af.

Vordering huurprijs verjaard na vijf jaar

Verder oordeelt het hof dat artikel 3:308 BW, welke onder andere ziet op betaling van huur, van toepassing is en dat een dergelijke vordering dus verjaart naar verloop van vijf jaar. Nu verhuurder pas op 26 november 2013 voor het eerst aanspraak heeft gemaakt op betaling van de geïndexeerde huurprijs, geldt dat de vorderingen die zijn ontstaan vóór 26 november 2008 zijn verjaring Verjaring betekent dat een rechtsvordering door verloop van een bepaalde tijd niet langer in rechte afdwingbaar is.
» Meer over verjaring verjaard. Deze verjaring staat overigens niet in de weg aan het doorindexeren van de jaarlijkse indexering vanaf de startdatum van de huurovereenkomst in 1999.

Vergeten indexverhogingen verjaren na vijf jaar

Conclusie van deze uitspraak is dat een huurder zich niet te snel rijk moet rekenen indien de verhuurder vergeet de huurprijs te indexeren. Verhuurders kunnen indexverhogingen tot vijf jaar na de vervaldata alsnog vorderen van de huurder, vergeten indexverhogingen verjaren namelijk pas na vijf jaren.