Verhuurder zegt huur op na huurverlaging: mag dat?

Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte beëindigen is lang niet altijd een eenvoudige zaak. De eerste 10 jaar van het contract Een akte (schriftelijke vastlegging) van een overeenkomst.
» Meer over contract contract zijn er beperkte beëindigingsgronden. Na deze periode vindt er ook een belangenafweging plaats en zal een rechter eerder geneigd zijn een beëindiging door de verhuurder toe te staan. In 10 jaar wordt een huurder namelijk geacht zijn investeringen in het bedrijfspand en zijn onderneming te hebben terug verdiend. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt bespreekt een uitspraak waarin een huurcontract wegens dringend eigen gebruik werd opgezegd.

Huurovereenkomst horeca bedrijfsruimte

Verhuurder was tot 2004 eigenaar van een pannenkoekenrestaurant. Hij verkocht deze zaak maar bleef eigenaar van de bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte en verhuurde dit aan de nieuwe uitbater. De huurovereenkomst werd zoals gebruikelijk bij horecaruimte aangegaan voor 5 + 5 jaar en liep tot 1 september 2014 waarna de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst voor onbepaalde tijd zou doorlopen.

Huurprijs wijzigen: procedure

Gedurende de eerste 10 jaar kan een huurprijs niet door partijen worden gewijzigd (tenzij zij beiden instemmen). Na deze termijn kan een huurprijswijziging worden verzocht. In dit geval heeft huurder huurverlaging gevraagd en heeft hiertoe een procedure bij de kantonrechter ingesteld. Een door de rechter benoemde deskundige heeft een aanzienlijk lagere huur voorgesteld. De oude huur bedroeg € 120.000 per jaar en de nieuwe huur ‘slechts’ € 67.500.

Opzegging huur door verhuurder leidt tot procedure

Verhuurder heeft naar aanleiding van de huurverlaging de huur per 1 september 2014 opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Huurder stemt niet in met de beëindiging en de huurrecht advocaat van de verhuurder dient zijn vordering tot beëindiging in bij de kantonrechter. Om een beëindigingsvordering toe te wijzen moet de advocaat aannemelijk maken dat zijn cliënt de bedrijfsruimte zelf duurzaam in gebruik wil nemen en het verhuurde dringend nodig heeft.

Dringend eigen gebruik aannemelijk maken

De kantonrechter acht voldoende aannemelijk dat verhuurder weer zelf het pannenkoekenrestaurant wil exploiteren en hiertoe dus de bedrijfsruimte nodig heeft. De vraag of dit gebruik dringend is, beantwoordt de rechter eveneens bevestigend. Verhuurder is voor zijn inkomen volledig afhankelijk van de verhuuropbrengsten. Nu deze opbrengsten door de toegewezen huurverlaging bijna wordt gehalveerd, is het aannemelijk dat verhuurder hierdoor in financiële problemen komt. Het voorgenomen eigen gebruik acht de rechter dan ook dringend. De huurovereenkomst wordt per 1 september 2014 beëindigd.

Huurder recht op tegemoetkoming verhuiskosten

Bij een beëindiging heeft de huurder recht op een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en inrichting van zijn nieuwe bedrijfsruimte. De rechter benadrukt dat het gaat om een tegemoetkoming: niet de volledige kosten komen voor vergoeding in aanmerking. Bovendien moeten de kosten daadwerkelijk worden gemaakt. Als een huurder stopt met zijn onderneming of iets anders gaat doen (en niet zijn onderneming verhuist), dan zijn er geen verhuis- en inrichtingskosten. Huurder wordt door de rechter in de gelegenheid gesteld om deze kosten aan te tonen.

Verzoek huurrecht bedrijfsruimte advocaat

Op verzoek van de huurrecht advocaat van de huurder wordt het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De verhuurder kan pas tot ontruiming overgaan als er geen rechtsmiddel meer tegen het vonnis openstaat. Dit betekent dat een hoger beroep van de huurder schorsende werking heeft. Aangezien het wel te verwachten is dat de huurder in appel gaat, kan het dus nog wel een aantal jaar duren voordat verhuurder daadwerkelijk weer zelf pannenkoeken staat te bakken.