Wetsvoorstel versterking positie huurder bij renovatie

Op dit moment behandelt de Tweede Kamer een wetsvoorstel ter verbetering van de positie van huurders van bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte bij renovatie. Hoe ziet die positie er nu uit? En wat verandert er? Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt legt uit.

Versterken positie huurder bij renovatie

Een huuropzegging heeft voor ondernemers verregaande gevolgen. Het is vanzelfsprekend van groot belang dat het winkelend publiek weet wat de ondernemer weet te vinden. Artikel 7:220 BW bepaalt dat onder renovatie ook moet worden verstaan sloop met vervangende nieuwbouw. Als een verhuurder het gehuurde wenst te renoveren, kan hij er voor kiezen om de huurovereenkomst door te laten lopen of de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen op de grond dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor renovatie.

Wat als functie nieuwbouw anders is?

Per 1 augustus 2003 is namelijk aan de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik toegevoegd dat onder dringend eigen gebruik tevens wordt verstaan renovatie van het gehuurde die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Wanneer dat het geval is staat niet in de wet beschreven en zal daarom steeds per geval moeten worden beoordeeld. Beëindiging van de huurovereenkomst zal in ieder geval noodzakelijk zijn als de functie van de nieuwbouw anders zal zijn. Een in de rechtspraak bekend voorbeeld is dat van een garagebedrijf dat gesloopt wordt waarna er op die plek een complex woningen gerealiseerd zal worden.

Renovatie niet langer dringend eigen gebruik

In het wetsvoorstel valt renovatie van het gehuurde niet langer onder de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Nu nog moet de rechter de beëindigingsvordering toewijzen als verhuurder aannemelijk maakt dat hij zelf of iemand anders in nauwe relatie tot hem staat het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Een veel gehoord bezwaar tegen de huidige regeling is dat de verhuurder enkel aannemelijk hoeft te maken (en dus niet te bewijzen) dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Wetsvoorstel van toepassing op lopende rechtszaken

Het wetsvoorstel ontneemt verhuurders te mogelijkheid om na de eerste huurtermijn, die meestal 5 jaar bedraagt, de huurovereenkomst te beëindigen op grond van renovatie.Volgens het wetsvoorstel kan een huurovereenkomst straks alleen nog maar worden beëindigd op grond van de algemene belangenafweging en dus pas na een huurperiode van 10 jaar. De bedoeling is dat de door het wetsvoorstel gewijzigde wetgeving niet alleen direct van toepassing wordt op lopende huurovereenkomsten, maar dat die zelfs gaat gelden voor lopende rechtszaken.

Renovatie tegenhouden

Als de voorgenomen renovatie in 10 of meer bedrijfsruimten in hetzelfde complex betreft, dan wordt het voorstel van de verhuurder geacht redelijk te zijn bij een akkoord door 70% of meer van de huurders. De huurders die niet met het voorstel instemmen kunnen binnen acht weken een beslissing aan de rechter vragen omtrent de redelijkheid van het voorstel. De wetgever heeft voor dit percentage van 70% gekozen omdat het als er sprake is van een substantiële meerderheid onder de huurders die de renovatie wenst, een kleine minderheid die renovatie niet moet kunnen tegenhouden. Als meer dan 70% van de huurders instemmen met het voorstel, dan wordt het renovatievoorstel vermoed redelijk te zijn. Hiertegen staat tegenbewijs open door de andere huurders die vinden dat dat niet zo is.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij renovatie

Voor zowel huurder als verhuurder is het in dit soort situaties belangrijk dat tijdig en op de juiste manier voldaan wordt aan de procedurele eisen die de wet, het huurcontract en de jurisprudentie stellen aan renovatie. Een advocaat met verstand van het huurrecht bedrijfsruimte kan uitkomst bieden.