Einde bemiddelingsovereenkomst: courtage verschuldigd?

Een makelaar verricht werkzaamheden op basis van een bemiddelingsovereenkomst De overeenkomst waarbij een tussenpersoon voor de opdrachtgever overeenkomsten met derden tot stand brengt.
» Meer over bemiddelingsovereenkomst bemiddelingsovereenkomst. Als hij een koop tot stand brengt, dan heeft hij voor zijn bemiddeling recht op courtage Beloning voor een door een opdrachtnemer verrichte prestatie.
» Meer over courtage courtage. Onder omstandigheden is deze fee ook verschuldigd als de bemiddelingsovereenkomst al is geëindigd. Bijvoorbeeld als er kort na de beëindiging alsnog een deal wordt gesloten. Advocaat Thomas van Vugt bespreekt een recente uitspraak waarin deze ‘nawerking’ van een bemiddelingsovereenkomst aan de orde kwam.

Makelaars: bemiddelen bij aan- en verkoop vastgoed

In deze kwestie had de opdrachtgever een makelaar opdracht De overeenkomst waarbij iemand anders dan op grond van een arbeidsovereenkomst diensten verrichten voor een opdrachtgever.
» Meer over opdracht opdracht gegeven te bemiddelen bij de aankoop van een registergoed. Na een onderhandelingsfase leken partijen er niet uit te komen. De bemiddelingsovereenkomst werd beëindigd. De opdrachtgever verzocht de makelaar echter een dag later de bemiddeling te hervatten maar de makelaar weigerde. Hij was ondertussen met een bemiddelingsovereenkomst overeengekomen met een concurrent van opdrachtgever en wel met betrekking tot hetzelfde registergoed.

Beroep op nawerking na beëindiging overeenkomst

De opdrachtgever moest een andere makelaar in de arm nemen die er uiteindelijk in slaagde om alsnog een koopovereenkomst tot stand te brengen. De opdrachtgever was verbaasd toen niet alleen door zijn nieuwe makelaar maar ook door zijn oude makelaar courtage in rekening werd gebracht. De makelaar deed een beroep op artikel 4 van de (geëindigde) bemiddelingsovereenkomst. Volgens deze bepaling is de opdrachtgever ook courtage verschuldigd was als de koop binnen 24 maanden na het einde van de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst wordt gesloten. Partijen zijn nu in geschil over de vraag of de makelaar nog aanspraak kan maken op deze nawerking.

Haviltex: niet alleen letterlijke tekst contract bepalend bij uitleg

De rechtbank overweegt dat volgens een strikt taalkundige lezing van het contract Een akte (schriftelijke vastlegging) van een overeenkomst.
» Meer over contract contract de opdrachtgever deze courtage verschuldigd is. Maar bij de uitleg van een bepaling van een overeenkomst niet slechts de taalkundige betekenis van belang. Het komt ook aan op de bedoeling van partijen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-criterium).

Rechtbank: makelaar geen recht op dubbele courtage

De rechtbank is van oordeel dat artikel 4 op de onderhavige situatie niet van toepassing is en wel om het volgende. Opdrachtgever wilde direct dat de makelaar de bemiddelingsactiviteiten voor hem zou voortzetten maar de makelaar heeft dit geweigerd. Ondertussen was hij al voor een concurrent aan de slag. De makelaar bemoeilijkte de totstandkoming van de koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst voor opdrachtgever omdat hij concurrerende biedingen deed. Onder deze omstandigheden hoefde koper niet te verwachten dat hij na totstandkoming van de koopovereenkomst alsnog courtage aan de makelaar diende te betalen.

Courtage na einde bemiddelingsovereenkomst

Het is gebruikelijk dat in bemiddelingscontracten een soortgelijke bepaling is opgenomen als hierboven besproken. De strekking hiervan is het veiligstellen van het recht op courtage, indien de overeenkomst wordt beëindigd voordat een de koop is gesloten, terwijl die koopovereenkomst (mede) moet worden toegeschreven aan inspanningen die de makelaar gedurende de looptijd van de bemiddelingsovereenkomst heeft verricht.

Verbod op dienen van twee heren

Overigens sluit de bemiddelingsovereenkomst uit dat de makelaar voor twee opdrachtgevers bemiddelt ten aanzien van hetzelfde registergoed. Dit verbod op het ‘dienen van twee heren’ is ook in de wet opgenomen en heeft recentelijk tot nieuwe rechtspraak geleid. Verhuurmakelaars mogen geen courtage van huurders eisen als zij mede namens de verhuurder optreden.