Geen contract van overeenkomst? Zware bewijslast!

Erfgenamen van een vastgoedondernemer worden na diens overlijden in een rechtszaak betrokken omdat de vastgoedondernemer nog een aanbrengfee van € 115.000 aan een makelaar verschuldigd zou zijn. Maar concreet bewijs In het Nederlandse procesrecht geldt als hoofdregel dat de rechter alleen die feiten of rechten aan zijn beslissing ten grondslag mag leggen, die in de rechtszaak aan hem ter kennis zijn gekomen of zijn gesteld en die zijn komen vast te staan.
» Meer over bewijs bewijs van een bemiddelingsopdracht ontbreekt. Er is alleen een vage brief van de makelaar aan de vastgoedondernemer. Hoe beoordeelt de Rechtbank dit magere bewijs? Sander Schouten, advocaat verbintenissenrecht, bespreekt de uitspraak.

Makelaar bemiddelt bij OG transactie

Een vastgoedondernemer doet in 2002 een interessante deal met een horeca-eigenaar. Hij leent de horecabaas geld voor de aankoop van een onroerende zaak op de voorwaarde dat hij, naast afbetaling en rente, recht heeft op de helft van de meerwaarde als de zaak wordt verkocht. Bij deze deal was een makelaar betrokken. Enkele jaren later overlijdt de vastgoedondernemer.

Vordering op erfgenamen wegens aanbrengfee

De erfgenamen worden op een gegeven moment geconfronteerd met een vordering van de makelaar wegens een aanbrengfee. Volgens de makelaar zou hij met de vastgoedondernemer een aanbrengfee van € 115.000,- zijn overeengekomen wegens de bemiddeling in deze lucratieve transactie uit 2002. Deze mondelinge afspraak zou kunnen worden afgeleid uit een brief van de makelaar aan de vastgoedondernemer waarin wordt gesproken over een fee van € 115.000,-. Aldus de makelaar. De erfgenamen betwisten de afspraak en stellen daarnaast dat de brief nooit (door de vastgoedondernemer) is ontvangen. De makelaar begint een incassoprocedure.

Geen contract: bewijsopdracht voor eiser

De Rechtbank die in deze zaak een beslissing moet nemen, stelt voorop dat de bewijslast voor een dergelijke bemiddelingsovereenkomst De overeenkomst waarbij een tussenpersoon voor de opdrachtgever overeenkomsten met derden tot stand brengt.
» Meer over bemiddelingsovereenkomst bemiddelingsovereenkomst op de makelaar rust. De brief is op zichzelf onvoldoende. Alle partijen zijn het er over eens dat de inhoud erg summier is en dat de afspraak ook niet concreet staat omschreven. Echter, de brief vormt wel het vertrekpunt van de procedure. Volgens vaste rechtspraak is bij zuiver commerciële transactie (zoals hier het geval) de taalkundige/grammaticale uitleg van een ter discussie staand schriftelijk stuk het uitgangspunt. Hoewel de aanbrengfee -volgens de erfgenamen- onevenredig hoog is, is dat geen directe reden om aan de rechtsgeldigheid van de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst te twijfelen. De makelaar wordt door de rechtbank in de gelegenheid gesteld om nader bewijs aan te dragen ter onderbouwing van de afspraak over de aanbrengfee.

Haviltex: partijbedoeling bij uitleg overeenkomst

Volgens het Haviltex-criterium moet bij de uitleg van een contract Een akte (schriftelijke vastlegging) van een overeenkomst.
» Meer over contract contract niet alleen naar de letterlijke bewoordingen worden gekeken, maar ook naar de bedoeling van partijen en naar hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle concrete omstandigheden van belang. De uitleg dient niet alleen plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige bewoordingen, maar de taalkundige betekenis moet worden gezien in de context.

Advocaat bij geschil over contract

Echter, zoals ook door de rechtbank is opgemerkt, bestaat er voor een taalkundige uitleg van een contract eerder aanleiding indien het een contract betreft tussen twee commerciële partijen. Van hen wordt immers verwacht dat zij ervaring hebben bij het sluiten van contracten en zich juridisch (kunnen) laten bijstaan. Dit is anders bij een natuurlijk persoon Een mens met rechten en plichten.
» Meer over natuurlijk persoon natuurlijk persoon zonder enige kennis of ervaring. Overigens neemt het uitgangspunt van taalkundige uitleg bij professionele partijen niet weg dat er toch omstandigheden aanwezig kunnen zijn die ertoe leiden dat er niettemin een andere betekenis (dan de letterlijke) aan het contract moet worden gegeven. Volgens een recent arrest blijkt uiteindelijk beslissend de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.