Onderhandelingen mislukken: wederpartij recht op schadevergoeding?

Welke kosten vallen onder de schadevergoeding die een verkoper van onroerend goed aan de wederpartij De tegenpartij in een procedure of de partij met wie een contract is gesloten.
» Meer over wederpartij wederpartij moet betalen na het stuklopen van de onderhandelingen? Deze vraag was aan de orde in een langslepend juridisch conflict tussen de eigenaar van de Kalvertoren in Amsterdam en een potentiële koper. Advocaat vastgoedrecht Marco Guit licht de uitspraak toe.

Letter of Intent: voornemen partijen vastgelegd

De eigenaar van de Kalvertoren en potentiële koper, NBM, waren in vergaande onderhandeling over de verkoop van winkelcentrum De Kalvertoren. Er werd geen overeenstemming bereikt, ondanks dat partijen een intentieovereenkomst of Letter Of Intent (LOI) hadden getekend. In deze LOI was bepaald dat alle kosten en uitgaven die samenhangen met het vooronderzoek en de onderhandelingen voor vergoeding in aanmerking komen.

Eigenaar schadeplichtig kosten wederpartij

In een eerder vonnis had de rechtbank reeds uitgemaakt dat de eigenaar op grond van dit artikel de kosten die NBM tevergeefs had gemaakt moet vergoeden. Hieronder voerde NBM ook een courtagevergoeding op die zij verschuldigd zou zijn aan een makelaar/bemiddelaar in vastgoedprojecten. De eigenaar betwistte dit bedrag en de discussie ging enkel nog om de vraag of NBM deze courtage Beloning voor een door een opdrachtnemer verrichte prestatie.
» Meer over courtage courtage verschuldigd was ondanks dat de koop niet door was gegaan.

LOI: beperking aansprakelijkheid kosten

Na overlegging van nader bewijs In het Nederlandse procesrecht geldt als hoofdregel dat de rechter alleen die feiten of rechten aan zijn beslissing ten grondslag mag leggen, die in de rechtszaak aan hem ter kennis zijn gekomen of zijn gesteld en die zijn komen vast te staan.
» Meer over bewijs bewijs door NBM, besloot de rechtbank dat de courtage in dit geval bestond uit een vast bedrag. In de opdrachtbevestiging van de makelaar stond namelijk dat zij een vaste vergoeding van € 250.000 in rekening zou brengen na afronding van de due diligence en op het moment van de definitie koopbeslissing van NBM. Hieruit blijkt dat de vergoeding dus niet afhankelijk was van het tot stand komen van de koop. Deze vergoeding valt dan ook onder de kostenregeling zoals opgenomen in de LOI. Aangezien ook personeelskosten ad € 95.200 door NBM bij de eigenaar in rekening werden gebracht, komen de totale kosten van NBM hiermee op € 392.700 (incl. BTW). In de LOI is de aansprakelijkheid De gehoudenheid van een persoon of bedrijf om schade ontstaan uit een onrechtmatige daad of wanprestatie te vergoeden.
» Meer over aansprakelijkheid aansprakelijkheid echter beperkt tot € 300.000. De rechter wijst dus enkel dit bedrag toe als schadevergoeding.

Advocaat bij afgebroken onderhandelingen

Het afbreken van onderhandelingen is niet altijd zonder (financiële) gevolgen. Als de onderhandelingen in een dusdanig vergevorderd stadium zijn dat de wederpartij erop had mogen vertrouwen op een contract en hierop middels het doen van investeringen had mogen anticiperen, kan het afbreken leiden tot een schadevergoedingsplicht van de partij die de stekker eruit trekt. Soms kan een rechter partijen zelfs veroordelen om door te onderhandelen. De Hoge Raad heeft in diverse uitspraken regels gegeven voor het afbreken van onderhandelingen tijdens de zogenoemde precontractuele fase. Onderhandelingen afbreken is soms alleen maar mogelijk als de door de wederpartij gemaakte kosten worden vergoed, zoals in deze zaak het geval was. En het kan zelfs zo zijn dat het afbreken in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en dus niet is toegestaan.