Onderhandelen, totstandkoming overeenkomst en afgebroken onderhandelingen

In een interessante recente uitspraak liet de rechtbank Den Haag zich uit over de totstandkoming van een koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst en afgebroken onderhandelingen. In deze zaak oordeelde de rechtbank dat er geen overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst tot stand was gekomen, omdat voor eiser De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde. Dit in tegenstelling tot de eiser, de partij die het initiatief tot de rechtszaak heeft genomen en daartoe door een gerechtsdeurwaarder een dagvaarding heeft laten betekenen aan de gedaagde.
» Meer over eiser eiser niet vaststond wie de contractspartij was. Ook oordeelde de rechtbank dat geen aansprakelijkheid De gehoudenheid van een persoon of bedrijf om schade ontstaan uit een onrechtmatige daad of wanprestatie te vergoeden.
» Meer over aansprakelijkheid aansprakelijkheid voor het afbreken van de onderhandelingen kon worden aangenomen. Advocaat verbintenissenrecht Sjoerd Yntema bespreekt deze uitspraak.

De feiten

Arvast Beheer B.V. (Arvast) is de eiser in deze zaak. Arvast is actief als vastgoedontwikkelaar. Gedaagden zijn twee natuurlijke personen (X en Y) en drie aan hen gelieerde vennootschappen, allen actief in de vastgoedwereld.

X en Y voerden eind augustus en begin september (telefoon)gesprekken met (vertegenwoordigers van) Arvast over de mogelijke totstandkoming van een koopovereenkomst, en zij wisselden daarover ook stukken. Deze gesprekken werden zo concreet dat partijen op een zeker moment overeenstemming bereikten over een te betalen vaste en variabele vergoeding. Nadat de gemeente op 7 september 2020 X en Y informeerde dat er haast was geboden met het uitoefenen van de koopoptie Het onherroepelijke aanbod van de verhuurder om met de huurder een koopovereenkomst te sluiten terzake van het gehuurde zodra de huurder deze optie inroept.
» Meer over koopoptie koopoptie, hebben X en Y Arvast hier nog dezelfde dag over geïnformeerd. Arvast is vervolgens van start gegaan met het opstellen van de koopovereenkomst.

In dat kader heeft Arvast verzocht om de personalia van de verkoper en de kadastrale informatie. X heeft hier niet meer op gereageerd. Op 9 september 2020 heeft X Arvast met zoveel woorden laten weten niet meer met haar in zee te zullen gaan en medegedeeld dat er een andere partij in beeld was.

Arvast heeft vervolgens het standpunt ingenomen dat een koopovereenkomst tussen Arvast en de gedaagde De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde.
» Meer over gedaagde gedaagde vennootschappen tot stand is gekomen en heeft deze koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op schadevergoeding.

Eisen overeenkomst

Arvast stelt zich in deze procedure primair op het standpunt dat een overeenkomst tot stand is gekomen. Hiervoor is vereist dat sprake is van aanbod en aanvaarding (art. 6:217 BW). Dit hoeft niet uitdrukkelijk; het kan ook besloten liggen in bepaalde gedragingen (art. 3:33 BW). Het antwoord van de vraag of er een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van dat wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden (zie het Haviltex arrest).

De rechtbank oordeelt dat in dit geval voor Arvast niet duidelijk was wie haar contractspartij was (getuige ook het feit dat zij X, Y en de drie gelieerde vennootschappen aanspreekt). Daarom was volgens de rechtbank geen sprake van een overeenkomst en kon hier ook geen nakoming (art. 3:296 BW) van gevorderd worden.

Aansprakelijkheid voor afgebroken onderhandelingen?

Arvast heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat gedaagden de onderhandelingen onrechtmatig Ieder handelen of nalaten dat in strijd is met een wet of met de maatschappelijke betamelijkheid.
» Meer over onrechtmatig onrechtmatig hebben afgebroken.

Een overeenkomst ontstaat niet zomaar. Partijen onderhandelen doorgaans eerst met elkaar over de inhoud van de overeenkomst. Dit wordt ook wel de precontractuele fase genoemd. In deze fase ontstaat er een rechtsverhouding tussen partijen die is onderworpen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid Een bron van ongeschreven objectief recht waaraan mensen zich moeten gedragen jegens elkaar.
» Meer over redelijkheid en billijkheid redelijkheid en billijkheid. Deze rechtsverhouding brengt met zich mee dat partijen rekening moeten houden met elkaars belangen. Onderhandelingen leiden niet altijd tot een overeenkomst. Het is denkbaar dat de onderhandelingen worden afgebroken, bijvoorbeeld omdat een partij liever zakendoet met een derde. In beginsel staat het een onderhandelende partij vrij om de onderhandelingen om wat voor reden dan ook af te breken.

Voor de beantwoording van de vraag of een schadevergoedingsplicht wegens het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen bestaat, geldt de strenge maatstaf dat ieder van de onderhandelende partijen, die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen, vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij De tegenpartij in een procedure of de partij met wie een contract is gesloten.
» Meer over wederpartij wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij.

In het onderhavige geval oordeelde de rechtbank dat het Arvast nog niet duidelijk was of de afbrekende wederpartij de contractspartij zou zijn. Daarom oordeelde de rechtbank dat het afbreken van de onderhandelingen niet als onrechtmatig kon worden verweten.

Ook geen sprake van afgeleide aansprakelijkheid bestuurders X en Y

Eiser vorderde ook een declaratoir vonnis Een vonnis waarmee de rechter door middel van een zogenaamde verklaring voor recht een rechtsverhouding tussen partijen vaststelt.
» Meer over declaratoir vonnis verklaring voor recht dat de bestuurders van de afbrekende wederpartij aansprakelijk zijn. Hierover overwoog de rechtbank dat de bestuurders van de afbrekende wederpartij niet (afgeleid) aansprakelijk kunnen zijn, omdat de afbrekende wederpartij ook niet aansprakelijk is op grond van wanprestatie Niet nakomen van verplichtingen uit overeenkomst maakt schadeplichtig.
» Meer over wanprestatie wanprestatie of onrechtmatige afbreking van onderhandelingen.

Tot slot

In de praktijk is het voor partijen van belang om zich al in de precontractuele fase bewust te zijn van de onderhandelingsvrijheid die zij hebben. Hoewel het uitgangspunt is dat zij de onderhandelingen kunnen afbreken, moeten zij oplettend zijn met de mate waarin zij overeenstemming vastleggen in e-mails en andere correspondentie en de voorbehouden die zij daarbij maken, bijvoorbeeld die van schriftelijk vastleggen en uitwerking in een te ondertekenen overeenkomst.

AMS Advocaten adviseert klanten over de totstandkoming van uiteenlopende overeenkomsten. Ook procederen wij geregeld over de vraag of er al dan niet een overeenkomst tot stand is gekomen en in hoeverre het partijen nog vrij stond om onderhandelingen af te breken.